South Lake Tahoe tiene alrededor de 7.000 viviendas desocupadas, el 44% de las unidades de vivienda estimadas de la ciudad.
propietarios de casas de vacaciones en South Lake Tahoe, en el norte de California, podría enfrentar un aumento de impuestos significativo si los votantes en la montaña ciudad turística aprobar una medida en la votación del martes que enfrenta vivienda asequible contra los derechos de propiedad privada.
South Lake Tahoe, que se encuentra a orillas del icónico lago alpino, tiene alrededor de 7000 viviendas vacías (el 44% de las unidades de vivienda estimadas de la ciudad) según la Encuesta sobre la comunidad estadounidense de 2022. La Medida N impondría un impuesto fijo de $3,000 a las viviendas que estén desocupadas 182 días dentro de un año calendario.
El impuesto aumentaría a $6,000 por cada año posterior en que la casa permanezca vacía durante la mitad del año.
La ciudad es la más reciente en todo Estados Unidos con un creciente debate sobre el impacto de las propiedades vacacionales. Los críticos dicen que las segundas residencias desocupadas han empeorado la crisis inmobiliaria del país al contribuir a la escasez de propiedades de alquiler asequibles, especialmente en lugares turísticos costosos como South Lake Tahoe.
Los partidarios de la medida dicen que quieren alentar a los propietarios a alquilar viviendas a trabajadores o contribuir a un fondo para proyectos de vivienda, carreteras y transporte. Dicen que la ciudad está despidiendo familias mientras las empresas luchan por contratar personal en una región con pocos terrenos disponibles para el desarrollo de viviendas.
Kelly Bessem trabaja al menos 50 horas a la semana en múltiples trabajos como científica de campo de hidrología y gestión territorial e instructora de snowboard. Actualmente está durmiendo en su auto para comprar una casa en Markleeville, que está a 40 minutos en auto de South Lake Tahoe.
“He hecho todas las cosas que se supone que debo hacer, pero todavía estoy en el punto en el que simplemente logro salir adelante”, dijo Bessem.
Nancy Dunn, propietaria de una vivienda que vive a tiempo parcial en South Lake Tahoe desde 2018, se opone a la medida por considerarla injusta y antiestadounidense.
“Ésta es mi casa y quiero poder volver a ella cuando quiera y entrar y salir cuando me sienta”, dijo Dunn mientras abastecía su casa con leña a principios de este mes. “El estilo estadounidense es tener derecho a poseer propiedades y hacer con ellas lo que quiera”.
La Asociación de Agentes Inmobiliarios de California y la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios han contribuido en conjunto con un millón de dólares para derrotar la medida en una ciudad con sólo 12.000 votantes registrados.
Si bien todavía es poco común en los EE. UU., más lugares están considerando un impuesto a las viviendas vacías o desocupadas para abordar la escasez de viviendas para la fuerza laboral aprovechando las viviendas infrautilizadas para expandir el mercado de alquiler a largo plazo.
En Hawái, el Ayuntamiento de Honolulu está intentando aprobar un impuesto a las viviendas vacías, su tercer intento desde 2018, mientras que la Asociación de Ciudades de Esquí de Colorado busca una legislación que permita a las ciudades y condados pedir a los votantes que aprueben impuestos a las viviendas desocupadas.
Margaret Bowes, directora ejecutiva del grupo Colorado, dijo que las ciudades turísticas tienen pocas opciones en cuanto a dónde construir. La falta de vivienda “ha alcanzado un nivel de crisis” que afecta a los servicios básicos y al comercio “desde las empresas de estaciones de esquí hasta las pequeñas empresas locales”, afirmó.
Quizás el ejemplo más conocido sea Vancouver, Canadá, que en 2017 impuso un impuesto del 1% sobre el valor imponible tasado de una vivienda vacía. El impuesto es ahora del 3% y la ciudad dice que ha generado $142 millones para proyectos de vivienda asequible.
En California, San Francisco y Berkeley aprobaron impuestos sobre propiedades desocupadas en 2022.
Los impuestos sobre las viviendas vacías pueden funcionar hasta cierto punto en las ciudades más grandes, pero un impuesto sobre las viviendas vacías podría marcar una gran diferencia en ciudades más pequeñas como South Lake Tahoe, dijo Shane Phillips, quien administra la Iniciativa de Vivienda Randall Lewis en la Universidad de California en Los Ángeles.
No sabía lo suficiente sobre el impuesto propuesto para opinar, pero en general apoya los impuestos sobre viviendas vacantes en casas de vacaciones en regiones donde hay escasez de viviendas. Los impuestos pueden usarse para desalentar conductas dañinas, dijo, como los impuestos a los cigarrillos.
“Y creo que aquí se puede plantear un argumento similar: que las personas consumen varias casas y no viven en ellas en comunidades como South Lake Tahoe. . . en realidad, está haciendo daño a otras personas”, dijo Phillips.
La Medida N ha afectado a la pequeña comunidad, que con unos 21.000 residentes permanentes es la ciudad más poblada que rodea el lago Tahoe y un popular destino de fin de semana. Se encuentra a 300 kilómetros (188 millas) al noreste de San Francisco.
La ciudad tiene un ingreso familiar promedio de $68,000, inferior a la media de $95,000 en California. El precio de venta medio de una vivienda fue de 750.000 dólares en septiembre, frente a los 427.000 dólares de hace cinco años, según Redfin.
Siguiendo el modelo del impuesto a las viviendas vacías de Berkeley, la ciudad proyecta que el impuesto propuesto recaudará hasta $8 millones en su primer año y hasta $20 millones un año después.
Amelia Richmond, cofundadora de Locals for Affordable Housing, el grupo que recogió las firmas para incluir el tema en la boleta electoral, dijo que es una oportunidad para garantizar que South Lake Tahoe no siga el camino de otros pueblos de montaña con tasas de desocupación aún más altas. .
Los propietarios informarán ellos mismos cada año, aunque es posible que se requiera documentación. Hay excepciones al requisito de ocupación, como viviendas en proceso de renovación.
Para evitar el impuesto, los propietarios de casas de vacaciones podrían vender su propiedad, arrendarla a un inquilino durante todo el año o alquilarla a viajeros o trabajadores de temporada. No pueden incluir sus casas como alquileres a corto plazo después de que la ciudad votó a favor de reducir los alquileres de menos de 30 días, citando el ruido y la escasez de viviendas.
Los opositores dicen que muchos de ellos escatimaron y ahorraron para segundas viviendas modestas y que no deberían ser castigados por la falta de viviendas asequibles en la región. También están molestos porque, como residentes a tiempo parcial, no pueden votar sobre la medida.
Tom Fields, de 85 años, divide su tiempo entre una casa de tres habitaciones que describe como nada especial aparte de su ubicación en el lago Tahoe y un lugar en el centro de Oregón.
“Esto es una locura y ni siquiera sé si es constitucional”, afirmó. “Cuando compras la tierra y empiezan a quitarte los derechos, es cuando la gente se molesta”.
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Har informó desde San Francisco.
