CONDADO DE NEW HANOVER — Los comisionados del condado recibieron una perspectiva de alianza tanto de ingeniería como de negocios antes de su votación de agosto sobre las pautas de desarrollo de la ribera occidental, aunque ambos están en oposición.
El lunes, Brayton Willis, ingeniero jubilado del Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los EE. UU., envió por correo electrónico a los comisionados una presentación a favor de un “desarrollo de bajo impacto, similar a un parque” al otro lado del río Cape Fear desde el actual Riverwalk. Estaba evaluando los mejores usos para la ribera oeste, mientras el personal se prepara para presentar a los comisionados un borrador de enmienda al plan integral de 2016, que propone lugares de conservación y de baja intensidad.
El personal del condado ha propuesto una disminución de la densidad en la zona debido al aumento de las inundaciones en la tierra entre los puentes Cape Fear Memorial e Isabel Stellings Holmes. Por ejemplo, la zona Battleship de Eagles Island, afectada por la zonificación, experimentó un aumento del 6200 % en las inundaciones en los últimos 70 años.
Alternativamente, la Alianza Empresarial para una Economía Sólida (BASE), un grupo de defensa de bienes raíces sin fines de lucro en el sureste de Carolina del Norte, presentó una carta, también publicada en su sitio — al condado, que abrió un portal para público Opinión durante dos semanas este verano. BASE está a favor de un mayor desarrollo y afirma que el uso más eficaz de la tierra en la ribera occidental es “fomentarlo” entre los promotores privados.
“En esencia, se trata de una cuestión de derechos de propiedad”, dijo el jueves Tyler Newman, presidente y director ejecutivo de BASE, a Port City Daily. “La mayor parte de la tierra en la ribera occidental ya está deteriorada ambientalmente, actualmente está zonificada para usos comerciales e industriales y, quizás lo más importante, es de propiedad privada”.
BASE destacó que las propiedades abandonadas, que antes eran áreas industriales y potencialmente contaminadas, suman 50 acres en total en Battleship Road. La alianza afirma que los desarrolladores están mejor equipados para remediar el área y preservar sus recursos naturales que el gobierno o las organizaciones de conservación, citando que la conservación ha fallido en la preservación de algunas de las tierras, incluida la Isla del Águila.
Según la alianza, la enmienda, que prohíbe los usos residenciales, de oficinas e institucionales, “desalentaría y evitaría” una visión que alguna vez quiso el condado de que la ribera occidental del río reflejara la actual Riverwalk. Los comisionados del condado han querido que la zona se limpie durante años y se aleje de la industria.
La carta se inclina por esos deseos, afirmando que la “antidesarrollo” no es la manera de incentivar la remediación ambiental. También señala la restricción de la enmienda sobre la altura de los edificios (limitada a la altura del acorazado) y que la reducción de la intensidad traerá consigo instalaciones de almacenamiento y almacenes.
“Podemos y debemos aspirar a algo mejor”, afirma la carta.
BASE afirma que los desarrolladores son “los más indicados para trabajar con los propietarios de tierras para combinar parcelas, consolidar la propiedad, contratar expertos técnicos y facilitar la mejora y preservación de los recursos naturales en armonía con el uso efectivo de la tierra”.
Pero para que los desarrolladores recuperen la fuerte inversión realizada en la ingeniería de terrenos frecuentemente inundados y en su limpieza, sería necesario desarrollar proyectos más densos, como residenciales o de usos mixtos. La junta de planificación pidió al personal que lo incluyera en la enmienda a principios de este año, pero cuando el personal presentó su recomendación el 11 de julio, esas opciones quedaron fuera.
La junta de planificación, a la que le faltaban dos miembros y Jeffrey Petroff se recusó de la votación, se puso de parte de los comisionados, por 2 a 1, para recomendar que se rechazara la enmienda; Cameron Moore y Colin Tarrant estuvieron a favor de la denegación y Clark Hipp en contra. La mayoría estuvo de acuerdo en parte con BASE y pensó que las restricciones del personal invadían los derechos de propiedad, a pesar de estar en gran medida de acuerdo con las preocupaciones sobre las amenazas de inundaciones a las estructuras.
Moore, ex director ejecutivo y director de asuntos gubernamentales de BASE, que también forma parte de la Asociación de constructores de viviendas de Wilmington con Newman, incluyó en su moción para rechazar la enmienda que los comisionados obtengan un análisis de mercado completo para conocer los valores fiscales de la tierra y traigan a un consultor para hacer un plan maestro “verdadero” del área.
Esta medida enfrentó a la junta de planificación con lo que la mayoría de los 2000 comentarios del público defendían: conservar el terreno. La oposición pública impulsó al personal del condado a eliminar los usos residenciales, de oficina e institucionales antes de presentarlo a la junta de planificación, además de cambiar el tipo de lugar de su uso mixto de mayor intensidad frente al río a un uso de baja densidad frente al río para parcelas de propiedad privada y estipular que todo el terreno público se dedique a la conservación.
El ex ingeniero del USACE, Willis, se encuentra entre los electores del condado que piden moderación en la construcción en la ribera oeste.
“No hay forma de salir y desarrollar ese terreno sin alterar la llanura de inundación natural y sin poner en peligro a la gente y sin gastar fondos públicos para construir en caso de inundación”, dijo Willis. “Para nosotros, los ingenieros, es cuestión de sentido común”.
En el correo electrónico que Willis envió a los comisionados esta semana, demostró que incluso con una infraestructura diseñada para soportar más inundaciones de lo normal, la construcción correrá un mayor riesgo de sufrir daños. Los caminos elevados, que se construirían para mitigar los daños por inundaciones y preservar la entrada y salida, serían esencialmente diques que bloquearían el avance natural del agua hacia la llanura aluvial. La mitad de Eagles Island son humedales designados en una llanura aluvial de FEMA.
No sólo alterar la llanura aluvial es una violación de la ley del condado de New Hanover, Código de tierrasWillis dijo que el dique de oficio desviará el flujo del río hacia las propiedades adyacentes, lo que hará que atraviese la llanura de inundación más rápidamente y convertirá un evento de inundación de 100 años en un evento de inundación de 500 años.
Willis cree que conservar la tierra y usar parte de ella para un parque de baja intensidad es la única vía para limitar el daño significativo a la propiedad y la infraestructura, y los fondos públicos que se utilizarán para repararlos.
Aunque los desarrolladores probablemente tendrían que asumir el costo de ampliar los servicios públicos a sus propiedades, si se les permitiera construir proyectos de mayor densidad, esos servicios públicos aún serían mantenidos por las autoridades correspondientes. En una zona más propensa a inundaciones, el dinero de los contribuyentes se utilizaría para el mantenimiento más frecuente y costoso de esos servicios. No solo eso, sino que los fondos de ayuda en caso de desastre se canalizarían a esas propiedades, que son más susceptibles a sufrir daños si se ubican en Eagles Island.
Willis también rechazó la afirmación de la alianza empresarial de que el desarrollo privado sería la mejor manera de mejorar la tierra.
“Esa es una declaración insensata”, dijo.
Señaló que los propietarios, ya sean gubernamentales o grupos sin fines de lucro, podrían aprovechar varios programas financiados por el gobierno estatal y federal para limpiar zonas industriales abandonadas y restaurar humedales y llanuras aluviales.
Port City Daily le preguntó a Newman por qué conservar las propiedades de la isla no sería una mejor solución que el desarrollo privado.
“Parece que hay un malentendido de que el condado de New Hanover puede apropiarse de él y convertirlo mágicamente en un parque”, dijo Newman. “Quitarle los derechos a las tierras privadas en respuesta a las preferencias personales de otros es simplemente un mal gobierno”.
Willis señaló que existen varios beneficios para los propietarios que desean conservar la tierra mediante donaciones a un banco de tierras o una organización sin fines de lucro. Enumeró varias razones en su correo electrónico a los comisionados, entre ellas:
- Proporciona una deducción de impuestos sobre la renta por donaciones caritativas por el valor justo de mercado total de la tierra donada.
- Evita impuestos sobre ganancias de capital sobre terrenos valorizados
- Elimina la propiedad del patrimonio imponible del donante.
- Libera al donante del gasto y la responsabilidad de administrar el terreno donado.
- Reduce los impuestos a la propiedad y al patrimonio, junto con incentivos fiscales, que pueden compensar la pérdida de valor de la propiedad al donar una parcela de conservación.
- Ofrece un valor justo de mercado que puede deducirse del interés restante donado para fines del impuesto sobre la renta.
Willis añadió que el desarrollo de un parque pequeño no requeriría agua potable ni alcantarillado. Dijo que se puede entregar agua embotellada a los visitantes del parque, mientras que los inodoros orgánicos (Willis citó los fabricados por Clivus Multrum) son autónomos y ambientalmente sostenibles.
En la carta de la alianza empresarial se divulgó el reciente viaje del grupo a Savannah, Georgia, y se utilizó la zona costera de la ciudad como un ejemplo exitoso de cómo combinar el desarrollo privado con la gestión pública.
“Tienen un puerto próspero y sólido y un distrito histórico extenso”, reiteró Newman a PCD. “Han revitalizado su núcleo al facilitar la renovación de humedales y terrenos baldíos similares frente a su centro histórico frente al río. En su caso, han invertido en un centro de convenciones, un hotel y un campo de golf en crecimiento. También están expandiendo las operaciones portuarias al otro lado del río”.
Willis respondió que hay muchas ciudades a lo largo de la Costa Este que desalientan un mayor desarrollo en las llanuras aluviales y gastan grandes sumas para proteger las propiedades que ya están allí.
En una ciudad comparable a Wilmington, Charleston, Carolina del Sur, necesita alrededor de Mil millones de dólares en infraestructura de drenaje para rescatar a los residentes que luchan por mantenerse a flote. En 2019, la ciudad compró y demolió 32 casas adosadas para restaurar una llanura aluvial y mejorar las inundaciones en las áreas circundantes y los grupos de conservación locales están trabajando con la ciudad para hacer que esas acciones sean más accesibles.
La ciudad de Boston ha desarrollado una iniciativa integral preparada para el clima con estrategias para proteger estructuras y mitigar las inundaciones y el aumento del nivel del mar a lo largo de su costa.
PCD le preguntó a Newman si, a la luz de estas acciones y otras en todo el país, cómo refutaría la afirmación de que desarrollar Cisjordania sería un paso en la dirección equivocada.
“En general, la gente sigue llegando a nuestra comunidad”, dijo Newman. “Podemos estar mejor posicionados para satisfacer esa demanda si seguimos centrándonos en los empleos, la infraestructura y la vivienda en todo el espectro económico. Ser eficientes con el terreno limitado que tenemos requiere sensibilidad ambiental y, al mismo tiempo, adoptar mezclas de usos, altura y densidad, especialmente en áreas adyacentes al centro de la región”.
¿Sugerencias o comentarios? Correo electrónico periodista brenna@localdailymedia.com.
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