Andrew Church ha vivido Maui durante más de dos décadas, mientras que su pareja y prometida de muchos años, con quien tiene una hija, nació y creció en la isla.
Después de trabajar y ahorrar durante años, Church comenzó a comprar propiedades para alquilar en septiembre de 2022 y ahora tiene cuatro unidades. Sus alquileres vacacionales son ahora la principal fuente de ingresos para su familia.
Los funcionarios de Maui han implementado un plan para eliminar gradualmente más de 7.000 alquileres a corto plazo en un esfuerzo por abrir más viviendas para los residentes locales y reducir los costos de la vivienda, una medida que, según Church, devastará a su familia.
“Mi familia no puede dormir todas las noches por este asunto”, dijo Church a Business Insider. Dijo que si la prohibición entra en vigor, es posible que no pueda pagar su hipoteca y que probablemente tenga que vender todo y marcharse de Maui, donde las raíces familiares de su prometida se remontan a más de un siglo.
“Si imponen esta prohibición, van a llevar a mi familia a la ruina”, afirmó.
Maui, que cuenta con algunas de las propiedades inmobiliarias más caras de Estados Unidos, ha tenido problemas de vivienda durante mucho tiempo. El precio medio de la vivienda en Hawái es más alto que en casi todos los demás estados de Estados Unidos. En concreto, Maui tenía un precio medio de la vivienda de alrededor de 1,1 millones de dólares en julio de 2024, en comparación con el precio medio de la vivienda a nivel nacional de 438.706 dólares, según Redfin.
Los problemas de vivienda de la isla se vieron agravados por la incendio forestal que devastó Lahaina en agosto de 2023, destruyendo gran parte del centro y desplazando a miles de residentes.
El plan de eliminar gradualmente algunos alquileres a corto plazo surgió a raíz del incendio, pero como destino turístico con problemas de vivienda local, Maui no es el único. Barcelona y Ciudad de Nueva York se encuentran entre las ciudades que han prohibido o implementado restricciones en Airbnb y los alquileres vacacionales.
Pero en una isla del tamaño de Maui, donde el Industria del turismo Se estima que es responsable directa o indirectamente del 70% de cada dólar generado, las consecuencias podrían ser significativas.
Los propietarios dicen que el valor de sus propiedades se desplomará
La prohibición, que se aplica a las propiedades de la llamada “Lista Minatoya”, incluye 7.160 unidades concentradas en gran medida en las zonas turísticas del sur de Maui, principalmente Kihei, y del oeste de Maui, principalmente Kaanapali.
Las propiedades están técnicamente zonificadas para apartamentos residenciales, pero desde 2001 se les ha permitido operar legalmente como alquileres a corto plazo y se les han aplicado impuestos a tal efecto. La lista lleva el nombre del empleado municipal que inicialmente escribió un memorando sobre la autorización de los alquileres a corto plazo, que finalmente se convirtió en ley.
Gran parte de la histórica ciudad de Lahaina, en Maui, se quemó en el incendio del año pasado. Mario Tama/Getty Images
El alcalde de Maui, Richard Bissen, anunció a principios de este año un plan para poner fin a esos permisos. La Comisión de Planificación de Maui votó a favor de manera unánime y recomendó que el ayuntamiento lo aprobara. Si se aprueba, la prohibición entrará en vigor, según la zona, en 2025 y 2026.
Church dijo que tres de sus cuatro propiedades están en la lista, pero cuando las compró en 2022 y 2023, no tenía idea de que existía la lista. Al investigar las propiedades, confirmó su estatus fiscal como alquileres a corto plazo en el sitio del condado.
Dijo que las unidades se le comercializaron y vendieron como alquileres vacacionales y que nadie, ni un agente inmobiliario ni un funcionario del gobierno, le mencionó la lista. Church dijo que otros propietarios que conoce dijeron lo mismo y también están preocupados por el impacto financiero de la prohibición. La oficina del alcalde del condado de Maui no hizo comentarios cuando fue contactada por Business Insider.
Jason Gobey, otro propietario de alquiler a corto plazodijo a BI que investigó y habló con agentes inmobiliarios y otras personas antes de comprar su condominio de una habitación en Kihei en 2019. También dijo que confirmó el estado fiscal de la propiedad como alquiler a corto plazo y no tenía idea de que podría haber un problema con eso.
Gobey y su esposa viven en Arizona, pero pasan unos cuatro meses del año en Maui. Dijo que no obtiene una ganancia sustancial con su condominio, pero que comprarlo y alquilarlo era la única forma en que podían permitirse visitar Maui con tanta frecuencia, tiempo durante el cual también gastan mucho dinero en la economía local.
“Lo compramos para usarlo”, dijo. “Pero necesitamos algún ingreso por ello”.
Ambos propietarios dijeron que el valor de sus propiedades se desplomará como resultado de la prohibición. Dijeron que se han puesto a la venta muchas unidades similares desde que se propuso la prohibición, pero que nadie las está comprando. Están seguros de que si finalmente venden sus propiedades, lo harán con una pérdida sustancial.
Aunque algunas de las propiedades de Minatoya List probablemente se convertirán en alquileres a largo plazo, Church dijo que no es financieramente viable para él. Debido a los altos costos asociados con el mantenimiento de la propiedad, cree que tendría que cobrar demasiado para que un alquiler a largo plazo funcione.
Gobey dijo que, dado que él y su esposa pasan un mes en Maui cada pocos meses, su unidad simplemente estará vacía cuando no estén en la isla. Ambos propietarios dijeron que las personas que los ayudan a mantener las unidades, como los administradores y los limpiadores, también perderían su trabajo como resultado directo de la prohibición.
Muchas de las propiedades de la Lista Minatoya están ubicadas en Kihei, una zona popular entre los turistas. Colección Smith/Gado/Getty Images
La prohibición debería ayudar a resolver el problema de vivienda de Maui, pero no está claro el impacto más amplio
Los propietarios también dijeron que no creían que la eliminación gradual de sus alquileres realmente resolvería la crisis de vivienda de Maui, y que el valor de las propiedades probablemente seguiría siendo más alto de lo que la familia promedio podría pagar.
Sin embargo, Justin Tyndall, profesor asociado de economía en la Universidad de Hawai en Manoa, dijo que el cambio de política tendría un Impacto positivo significativo en la vivienda en Mauiincrementando el parque de vivienda residencial de larga duración en un 13%.
“Eso supondría una enorme inundación de nuevas unidades. Algunas de ellas acabarían vendiéndose o algunas se alquilarían a los vecinos”, dijo a BI, y añadió: “Definitivamente haría que la vivienda fuera más asequible”.
Incluso si muchas de las propiedades todavía estuvieran fuera del alcance de los residentes de bajos ingresos, aumentar la oferta de viviendas probablemente ejercería una presión a la baja sobre los precios de las viviendas y los alquileres en general.
Tyndall dijo que el problema de la vivienda en Maui se debe en gran medida a la falta de oferta de viviendas, lo que da como resultado precios extremadamente altos. Un factor importante de eso es la poca cantidad de nuevos proyectos de construcción. Han habido muchos casos en la isla durante las últimas dos décadas, en parte debido a las regulaciones gubernamentales que hacen que obtener un permiso sea difícil y costoso.
Dijo que algunas de esas regulaciones tienen sentido, como aquellas destinadas a proteger áreas ecológicamente sensibles, mientras que otras son erróneas, y que hay cambios que el gobierno podría hacer para alentar a los desarrolladores a construir más viviendas.
Pero el beneficio de agregar las propiedades de la Lista Minatoya al parque de viviendas es que ya están construidas.
Dijo que el valor de las propiedades de esas unidades seguramente bajará, pero que eso no es malo para el problema de vivienda más amplio de Maui. También señaló que el 85% de las unidades en la lista son propiedad de personas que viven fuera del estado, mientras que el 92% son propiedad de personas que no viven en Maui.
Si bien dijo que hay un consenso entre los expertos de que el cambio beneficiará a la vivienda de Maui al aumentar la oferta y reducir los costos, todavía está analizando cuáles podrían ser los impactos más amplios.
“Maui depende tanto del turismo que la eliminación de 7.000 unidades de alojamiento para visitantes sin duda reducirá los niveles de turismo”, afirmó Tyndall. “No está claro en qué medida”.
Agregó que la mayoría de los hoteles de la isla generalmente operan entre el 60 y el 70% de su capacidad, por lo que algunos posibles inquilinos a corto plazo probablemente terminarán allí, pero en este momento, todavía es una gran incógnita.
Si el cambio conduce a una reducción significativa en turistas que visitan MauiSignificaría menos ingresos fiscales para el condado y pérdidas de empleos para la gente del sector servicios.
En cuanto a los propietarios de alquileres a corto plazo, Tyndall dijo que la gente debería haber sabido que esto era una posibilidad y que muchas personas que trabajan en bienes raíces al menos sabían de la lista.
“La inversión inmobiliaria implica riesgos”, dijo.
“No hay garantía de que puedas operar un alquiler vacacional a perpetuidad”.
¿Es usted propietario de una vivienda en alquiler a corto plazo en Maui o ha tenido problemas para conseguir una vivienda en Maui o para usted o su familia? ¿Quiere compartir su perspectiva sobre el plan de eliminar gradualmente algunos alquileres vacacionales? Póngase en contacto con este periodista en kvlamis@businessinsider.com.
