Qué significan las nuevas normas hipotecarias para los compradores de viviendas, los bancos y el sector inmobiliario

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Esta semana, el gobierno federal anunció mucho Cambios más amplios en las amortizaciones hipotecarias y normas de seguros que las indicadas en el presupuesto de primavera, calificándolas como “las reformas hipotecarias más significativas en décadas”. A continuación, analizamos cuáles son esos cambios y qué podrían significar para los prestatarios, los prestamistas, los constructores y las aseguradoras.

¿Cuales son los cambios?

Ottawa está introduciendo períodos de amortización de 30 años para todos los compradores de viviendas por primera vez y todos los compradores de nuevas construcciones, independientemente de si se trata de su primera vivienda. Esto va mucho más allá de los períodos de amortización más largos introducidos en agosto que se aplicaban solo a compradores de vivienda por primera vez de nuevas construcciones, incluidos los condominios. Al mismo tiempo, a partir del 15 de diciembre de 2024, el gobierno amplió la calificación del seguro hipotecario para cubrir las casas que cuestan más de $1 millón, hasta $1,5 millones.

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¿Por qué se realizaron los cambios?

Ante una escasez de viviendas y una crisis de asequibilidad, el gobierno pretende facilitar que los compradores más jóvenes ingresen al mercado mientras intenta aumentar la oferta en alrededor de cuatro millones de viviendas. El gobierno también pareció tener en cuenta que precio medio de la vivienda En ciudades canadienses como Toronto y Vancouver, el precio de la vivienda supera ahora el millón de dólares, lo que no era el caso en 2012, cuando ese era el límite impuesto a las hipotecas para calificar para el seguro. El precio medio nacional de la vivienda en agosto de 2024 era de 649.100 dólares, según Asociación Canadiense de Bienes Raíces (CREA)Algunos observadores más cínicos consideran que los cambios ampliados son un intento del gobierno minoritario liberal, que recientemente perdió un acuerdo de apoyo con el NDP, de ganarse el favor de los votantes.

¿Qué significan los cambios para los compradores de vivienda?

En el momento en que tasas de interés Aunque las tasas de interés están disminuyendo y están proporcionando cierto alivio a los compradores de viviendas, las nuevas normas implican que el pago de una casa se extenderá a lo largo de más años, lo que reducirá el costo mensual. El sector hipotecario ha estado pidiendo amortizaciones más largas, diciendo que sería una medida concreta para mejorar la asequibilidad al ayudar a los compradores de viviendas a cumplir con las pruebas de estrés de los prestatarios en la gestión de los pagos de la hipoteca. “La capacidad de distribuir los pagos en un período de tiempo más largo ayudará a los prestatarios con sus índices de calificación, lo que a su vez los ayudará a pasar la prueba de estrés hipotecario, particularmente en los mercados donde los precios de las viviendas se mantienen por encima del umbral del millón de dólares”, dijo Penelope Graham, especialista en hipotecas de Ratehub.ca.

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Además, el nuevo límite al valor de las viviendas que califican para el seguro significa que cualquier persona que compre una casa que cueste entre $1 millón y $1.5 millones ya no necesitará un pago inicial del 20 por ciento. Ahora calificarán para una hipoteca asegurada, que normalmente requiere un pago inicial de solo el cinco por ciento. Graham dijo que la medida de amortización introducida por primera vez en agosto para las casas de nueva construcción fue criticada por ser demasiado restrictiva porque muchas tenían un precio por encima del umbral para una hipoteca asegurada. “Ampliar esta medida a todos los tipos de vivienda, así como permitir hasta $1.5 millones para hipotecas aseguradas, mejorará en gran medida el acceso de los compradores de vivienda por primera vez al mercado inmobiliario, y para tipos de vivienda más allá del tradicional condominio para principiantes, ya que los compradores ahora pueden comprar tipos de vivienda más caros con pagos iniciales más pequeños”, dijo.

¿Cuál será el impacto en los pagos mensuales?

Según rates.ca, un comprador que financie una vivienda al precio medio canadiense de 649.096 dólares a 30 años con un interés del 4,09% tendría pagos mensuales de 2.895 dólares en lugar de los 3.198 dólares de una hipoteca a 25 años. A lo largo de cinco años, pagaría 18.172 dólares menos con la amortización a 30 años. Su saldo adeudado al final de los cinco años (cuando tendría que renovar) sería de 545.249 dólares. — $20,107 más que si lo hubieran amortizado en 25 años.

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¿Tiene alguna desventaja?

Los compradores de viviendas tendrán que hacer frente a los pagos de la hipoteca durante más tiempo. Por ejemplo, una persona de 37 años que amortice una hipoteca en 30 años seguirá pagándola más allá de la edad de jubilación tradicional. Además, los compradores de viviendas pueden verse tentados a gastar más de lo que pueden permitirse porque los pagos mensuales serán más baratos que con las antiguas normas. Los hipotecados también pagarán intereses durante más tiempo, aunque eso suele representar una proporción menor de los pagos mensuales en los últimos años de una hipoteca. Los cambios también podrían conducir a un aumento de los precios de las viviendas al estimular la demanda, lo que agravaría los problemas de oferta que las medidas están tratando de aliviar, dijo Robert Colangelo, vicepresidente del Grupo de Instituciones Financieras de Moody's Canada Inc. Esto sería inoportuno en vista del desempleo. — Un indicador clave de impagos hipotecarios — está aumentando más de lo esperado, dijo.

¿Qué significan los cambios para los prestamistas y la CMHC?

Si los prestatarios compran más viviendas como resultado de las nuevas normas, los bancos podrían tener que revisar sus normas de suscripción para asegurarse de que no califican a los compradores para viviendas que no pueden pagar, lo que llevaría a impagos. Los cambios también cambiarán el equilibrio de riesgo entre los prestamistas y las aseguradoras que están respaldadas por el gobierno. Desde 2012, cuando las hipotecas aseguradas se limitaron a un millón de dólares, la proporción de hipotecas aseguradas en las carteras bancarias ha caído a alrededor del 20 por ciento desde el 47 por ciento, dijo Colangelo. Si las nuevas medidas llevan a que se suscriban muchas más hipotecas sobre viviendas con valores entre 1 millón y 1,5 millones de dólares, “eso traslada el riesgo de los balances de los bancos al gobierno federal, dado que garantizan el 100 por ciento de los préstamos”. CMHC (hipotecas aseguradas).” Agregó que el gobierno federal también respalda hasta el 90 por ciento de las hipotecas aseguradas por los actores privados. “Desde una perspectiva bancaria, eso es ligeramente positivo para el crédito”, dijo Colangelo.

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¿Qué impacto tendrá esto en el mercado inmobiliario?

Ambos Los cambios anunciados por el gobierno federal esta semana podrían llevar a un aumento de las ventas de viviendas, que se habían estancado, y a precios más altos, que estaban bajando un poco este año, según fuentes de la industria. Karen Yolevski, directora de operaciones de Royal LePage, dijo que los cambios, combinados con tasas de interés más bajas, permitirán que algunos posibles propietarios de viviendas dejen de estar al margen y adquieran una casa. “Sabemos que tenemos… compradores al margen en este momento que ciertamente quieren tener una casa. Simplemente no pueden pagar ni el pago inicial ni los pagos mensuales a las tasas de interés actuales”, dijo, y agregó que “queda por ver” si la renovada competencia de los compradores empuja los precios hasta el punto en que, incluso con estas nuevas reglas, las casas estén fuera de su alcance. “Estamos en una buena posición en este momento, donde tenemos más inventario en el mercado del que hemos visto en décadas”, dijo. El especialista en hipotecas Rob McLister, que publica sus puntos de vista en Noticias de MortgageLogicestaba más convencido de que el impacto podría conducir a viviendas más caras, y calificó la nueva política gubernamental como “casi un estímulo puro de los precios”.

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¿Qué pasa con el mercado de condominios?

Colangelo, de Moody's, dijo que es posible que la amortización más prolongada de las nuevas construcciones pueda reavivar la demanda de condominios en preventadado que reduciría los pagos de la hipoteca. Sin embargo, dijo que esto podría compensarse con una menor demanda de alquileres a la luz de las recientes medidas anunciadas para los compradores de vivienda por primera vez. Además, dijo, ha habido una tendencia hacia los condominios de menor superficie que han sido ampliamente rechazados tanto por los inquilinos como por los compradores.

¿Qué significará esto para los inversores inmobiliarios?

A diferencia de las tasas de interés ultrabajas, no se espera que las nuevas reglas de amortización y seguro de hipotecas estimulen la actividad de inversión en bienes raíces residenciales, dijo Colangelo. Las hipotecas de inversionistas representan, en promedio, alrededor del nueve o diez por ciento de las carteras totales de hipotecas residenciales de los grandes bancos canadienses, “por lo que no anticiparía que estas medidas cambiaran drásticamente esta proporción en el mediano plazo”, dijo. Los especuladores se limitarán a un subconjunto de compradores de viviendas porque solo pueden aprovechar las reglas de amortización que se aplican a las nuevas construcciones, y aún puede haber salvedades que prohíban que las reglas se apliquen a los compradores con más de una propiedad, dijo Yolevski. “Estos son (pasos) positivos porque, en general, no ayudan a impulsar la especulación”, dijo. “Es posible que veamos algo de especulación en las nuevas construcciones… Pero estamos hablando de un pequeño segmento del mercado que puede aprovechar”.

• Correo electrónico: bshecter@postmedia.com

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