Investing.com – “La marea finalmente parece estar cambiando para el sector inmobiliario comercial”, dijeron analistas de Wells Fargo en una nota.
El sector ha enfrentado desafíos desde principios de 2022, ya que los aumentos de las tasas de interés de la Reserva Federal en respuesta a las presiones inflacionarias provocaron una fuerte caída de las transacciones, mayores tasas de capitalización y caídas en las valoraciones de las propiedades.
Sin embargo, con el reciente cambio de política monetaria de la Reserva Federal, hay esperanzas de recuperación en el horizonte.
Los economistas de Wells Fargo sostienen que la decisión de la Reserva Federal de recortar la tasa de los fondos federales en 50 puntos básicos en septiembre de 2024 podría ser un momento crucial para el mercado de CRE.
Se espera que esta flexibilización de la política monetaria continúe con recortes adicionales de las tasas hasta el verano de 2025, lo que marcaría el final de la desaceleración del CRE más grave desde la crisis financiera mundial de 2008.
Si bien las tasas de interés más bajas no son una panacea para los problemas del sector, se consideran que sientan las bases para un ambiente más favorable para la inversión y los préstamos CRE.
El impacto inmediato de estos recortes de tipos ya se está sintiendo en forma de estabilización de las valoraciones de las propiedades.
Según la nota, el índice de propiedades del Consejo Nacional de Fiduciarios de Inversión Inmobiliaria, que rastrea las valoraciones de propiedades, mostró una disminución del 5,5% año tras año en el segundo trimestre de 2024.
Se trata de una marcada mejora con respecto a las caídas más pronunciadas observadas anteriormente en la crisis. Sin embargo, algunos tipos de propiedades, como las industriales y minoristas, están experimentando una mayor resiliencia, mientras que otros, en particular las propiedades de oficinas del Distrito Comercial Central, continúan teniendo dificultades.
La flexibilización de los tipos de interés también parece estar reduciendo la presión al alza sobre los tipos máximos, que se mantuvieron sin cambios o ligeramente más bajos en diferentes sectores inmobiliarios en el segundo trimestre de 2024.
Las tasas más bajas ayudan a reducir los costos financieros, lo que facilita a los inversores justificar valoraciones más altas y a los prestatarios el servicio de la deuda.
Además, las expectativas de un aterrizaje económico suave han alentado el retorno de capital al mercado. Wells Fargo destaca que los volúmenes de transacciones, aunque todavía deprimidos en comparación con los niveles previos a la pandemia, están comenzando a recuperarse a medida que el capital comienza a salir del margen.
Sin embargo, persisten los desafíos, particularmente en el sector de oficinas, donde las tasas de desocupación siguen siendo elevadas y los alquileres aún no se han recuperado.
Las luchas del sector de oficinas se ven agravadas por un inminente “muro de vencimiento de la deuda”: casi 1,9 billones de dólares en deuda CRE vencerán a finales de 2026, gran parte de la cual está vinculada a propiedades de oficinas.
Si bien algunos prestamistas han estado dispuestos a extender los vencimientos para evitar dificultades, el sector sigue siendo vulnerable a nuevas caídas.
Wells Fargo también señala que, aunque lo peor puede haber pasado para muchos sectores CRE, el camino hacia la recuperación total no estará exento de obstáculos.
El riesgo clave sigue siendo el descubrimiento limitado de precios debido a la disminución de los volúmenes de transacciones, que aún están por debajo de los niveles de 2019.
Esto significa que, si bien las valoraciones parecen estabilizarse, el verdadero valor de mercado de muchas propiedades sigue siendo incierto.
Además, el actual auge de la construcción, particularmente en los sectores industrial y multifamiliar, podría generar un exceso de oferta temporal, lo que ejercería una presión al alza sobre las tasas de desocupación y una presión a la baja sobre los alquileres.
Los analistas de Wells Fargo esperan que la continua flexibilización de la política monetaria reforzará los fundamentos del CRE al reducir los costos de endeudamiento y estimular el crecimiento económico.
Esto, a su vez, debería dar lugar a una mayor demanda de la mayoría de los tipos de propiedades, especialmente aquellas vinculadas al gasto de los consumidores, como las propiedades comerciales e industriales.
Sin embargo, el mercado de oficinas, con sus desafíos estructurales, puede tardar más en estabilizarse y podría sufrir más dificultades en los próximos años.
