Durante más de dos décadas, el bajo alquiler del apartamento de Marina Maalouf en un bloque de viviendas asequibles en el barrio chino de Los Ángeles fue una salvación para su familia, incluida una nieta que tiene autismo.
Pero esa gracia tenía fecha de caducidad. Para Maalouf y su familia llegó en 2020.
El propietario, que ya no está obligado legalmente a mantener el edificio asequible, aumentó el alquiler de $1,100 a $2,660 en 2021, fuera del alcance de Maalouf y su familia. Las noches de Maalouf están atormentadas por el temor de que su larga batalla por el desalojo termine en sacos de dormir en el piso de un amigo o algo peor.
Mientras los estadounidenses siguen luchando bajo alquileres implacablemente altoshasta 223.000 vivienda asequible Unidades como la de Maalouf en todo Estados Unidos. podría ser arrancado de debajo de ellos sólo en los próximos cinco años.
se va inquilinos de bajos ingresos atrapados enfrentando prolongadas batallas de desalojo, luchando por pagar un aumento de alquiler del doble o más, o devueltos a un mercado inmobiliario donde los costos pueden consumir fácilmente la mitad de un sueldo.
Esas unidades de vivienda asequibles se construyeron con el Crédito fiscal para viviendas de bajos ingresoso LIHTC, un programa federal establecido en 1986 que proporciona créditos fiscales a los desarrolladores a cambio de mantener los alquileres bajos. Desde entonces, ha producido 3,6 millones de unidades y cuenta con más de la mitad de todas las viviendas para personas de bajos ingresos con apoyo federal en todo el país.
“Es el elemento vital del desarrollo de viviendas asequibles”, dijo Brian Rossbert, que dirige Housing Colorado, una organización que aboga por viviendas asequibles.
Ese elemento vital no es estrictamente rojo o azul. Al combinar beneficios sociales con exenciones fiscales y propiedad privada, LIHTC ha disfrutado del apoyo bipartidista. Su expansión es ahora central para el candidato presidencial demócrata. Kamala Harris'alojamiento plan construir 3 millones de viviendas nuevas.
¿El truco? Por lo general, los edificios sólo necesitan mantenerse asequibles durante un mínimo de 30 años. Para la ola de construcción de LIHTC en la década de 1990, esos plazos están llegando ahora, amenazando con una hemorragia en la oferta de viviendas asequibles cuando los estadounidenses más las necesitan.
“Si estamos perdiendo las viviendas que actualmente son asequibles y están disponibles para los hogares, entonces estamos perdiendo terreno ante la crisis”, dijo Sarah Saadian, vicepresidenta de políticas públicas de la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos.
“Es como tener un barco con un agujero en el fondo”, dijo.
No todas las unidades que vencen en LIHTC se convierten en tasa de mercado. Algunos se mantienen asequibles gracias a otros subsidios gubernamentales, a propietarios misericordiosos o a estados como California, Colorado y Nueva York, que han trabajado para mantenerlos a bajo costo apoyándose en varias palancas.
Los gobiernos locales y las organizaciones sin fines de lucro pueden comprar apartamentos que caducan, se pueden aplicar nuevos créditos fiscales que amplíen la asequibilidad o, como en el caso de Maalouf, los inquilinos pueden organizarse para intentar forzar la acción de los propietarios y funcionarios de la ciudad.
Esas opciones enfrentan desafíos. Si bien los nuevos créditos fiscales pueden recuperar una propiedad LIHTC caducada, son limitados y el Servicio de Impuestos Internos los distribuye a los estados en función de la población. También es una tarea difícil para los gobiernos locales y las organizaciones sin fines de lucro desembolsar suficiente dinero para comprar y mantener asequibles los desarrollos que vencen. Y hay pocos datos agregados sobre cuándo exactamente las unidades LIHTC dejarán de ser asequibles, lo que dificultará que los responsables políticos y los activistas se preparen por completo.
También hay menos incentivo político para preservar las unidades.
“Políticamente, eres recompensado por un anuncio, una inauguración, una inauguración”, dijo Vicki Been, profesora de la Universidad de Nueva York que anteriormente fue vicealcaldesa de vivienda y desarrollo económico de la ciudad de Nueva York.
“No se le recompensa por ser un buen administrador de sus activos y por mantener un registro de todo y asegurarse de no perder ni una sola unidad de vivienda asequible”, dijo.
Maalouf estaba en el patio de su apartamento en un día cálido reciente, charlando y saludando a los vecinos, con un brazalete con una foto del Che Guevarra colgando de su brazo.
“Amistosa”, así describió Maalouf su yo anterior, pero no asertiva. Eso fue hasta que los aumentos de alquiler la llevaron por primera vez frente al Ayuntamiento de Los Ángeles, sudando gotas mientras luchaba por su casa.
Maalouf, que ahora es organizadora del Sindicato de Inquilinos de Los Ángeles, no tiene miedo de hablar, pero la angustia por su casa todavía la mantiene despierta por las noches. Por las mañanas repite un mantra: “Seguimos aquí. Todavía estamos aquí”. Pero luchar día tras día para hacerlo realidad es agotador.
El apartamento de Maalouf se construyó antes de que California hiciera que los contratos LIHTC duraran 55 años en lugar de 30 en 1996. Alrededor de 5.700 unidades LIHTC construidas en la época de Maalouf expirarán en la próxima década. En Texas, son 21.000 unidades.
Cuando la tesorera de California, Fiona Ma, asumió el cargo en 2019, dirigió el programa hacia desarrolladores comprometidos con viviendas asequibles y no lo que ella llamó “batir y quemar”, comprar propiedades LIHTC y lanzarlas al mercado lo antes posible.
En California, los propietarios deben notificar a los gobiernos estatales y locales y a los inquilinos antes de que expire su edificio. Las organizaciones de vivienda, las organizaciones sin fines de lucro y los gobiernos estatales o locales primero intentaron comprar la propiedad para mantenerla asequible. Los desarrollos que vencen también tienen prioridad para nuevos créditos fiscales, y el estado esencialmente requiere que todos los solicitantes de LIHTC tengan experiencia en propiedad y administración de viviendas asequibles.
“En cierto modo eliminó a las personas que no estaban interesadas en viviendas asequibles a largo plazo”, dijo Marina Wiant, directora ejecutiva del comité de asignación de créditos fiscales de California.
Pero a diferencia de California, algunos estados no han extendido los acuerdos LIHTC más allá de 30 años, y mucho menos han tomado otras medidas para mantener asequibles las viviendas que vencen.
Colorado, que tiene unas 80.000 unidades LIHTC, aprobó una ley este año que otorga a los gobiernos locales el derecho de preferencia con la esperanza de preservar 4.400 unidades que perderán las protecciones de asequibilidad en los próximos seis años. La ley también exige que los propietarios proporcionen a los gobiernos locales y estatales un aviso de dos años antes de su vencimiento.
Aún así, que los gobiernos locales o las organizaciones sin fines de lucro reúnan fondos para comprar edificios de departamentos de gran tamaño está lejos de ser una garantía.
Historias como la de Maalouf seguirán desarrollándose a medida que las unidades LIHTC se deshagan, amenazando con enviar a familias con escasos recursos de regreso al mercado inmobiliario. El ingreso medio de los estadounidenses que viven en estas unidades fue de solo $18,600 en 2021, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.
“Esto es como un problema de matemáticas”, dijo Rossbert de Housing Colorado. “Tan pronto como una de estas unidades vence y se convierte al precio del mercado y un hogar es desplazado, se convierten en parte de la necesidad que impulsa la necesidad de nuevas construcciones”.
“Es difícil salir de ese ciclo”, dijo.
La agencia de vivienda de Colorado trabaja con grupos de todo el estado en materia de preservación y tiene un fondo para ayudar. Aún así, no está claro cuántas unidades LIHTC se pueden salvar, en Colorado o en todo el país.
Incluso es difícil saber cuántas unidades a nivel nacional están venciendo. Una contabilidad precisa requeriría examinar la constelación de subsidios municipales, estatales y federales, cada uno con sus propios requisitos de asequibilidad y fechas de finalización.
Eso puede afectar la capacidad de los formuladores de políticas y sus defensores para comprender plenamente dónde y cuándo muchas unidades perderán su asequibilidad y luego canalizar los recursos a los lugares correctos, dijo Kelly McElwain, quien administra y supervisa la Base de Datos Nacional de Preservación de Vivienda. Es la agregación más completa de datos LIHTC a nivel nacional, pero con todas las lagunas, sigue siendo una estimación aproximada.
También existe el temor de que si los estados publican sus unidades LIHTC a punto de expirar, los compradores con fines de lucro y sin interés en mantenerlas asequibles se lanzarían sobre ellas.
“Es una especie de trampa de tratar de entender el problema y no colocar un gran cartel de venta frente a una propiedad justo antes de su vencimiento”, dijo Rossbert.
Mientras tanto, el activismo de los inquilinos de Maalouf ha ayudado a mover la aguja en Los Ángeles. La ciudad ha ofrecido al propietario 15 millones de dólares para mantener su edificio asequible hasta 2034, pero ese acuerdo no eliminaría más de 30 casos de desalojo que aún están en curso, incluido el de Maalouf, ni los 25.000 dólares de alquiler atrasado que debe.
En su patio, la nieta de Maalouf, Rubie Caceres, se acercaba arrastrando los pies con un vaso de agua. Tiene 5 años, pero tiene necesidades especiales y su discurso se compone más de palabras desconectadas que de oraciones.
“Por eso espero que todo vuelva a la normalidad y que ella pueda estar a salvo”, dijo Maalouf, con la voz temblorosa por la emoción. Ha instado a su hijo a empezar a ahorrar dinero para lo peor.
“Seguiremos luchando”, dijo, “pero día a día es difícil”.
“Ya estoy cansado”.
