Chelsea Andrews (sombrero blanco), presidenta y directora ejecutiva del condado de Montgomery. La Comisión de Oportunidades de Vivienda ajusta el casco del delegado del estado de Maryland, Lorig Charkoudian, durante una ceremonia de inauguración del desarrollo de viviendas Hillandale Gateway en Silver Spring, Maryland. El HOC dice que posee más de 9,400 propiedades de alquiler de apartamentos, casas adosadas y viviendas unifamiliares y ofrece viviendas subsidiadas para más de 9.300 hogares.
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A unas pocas millas de Washington, DC, un gran terreno de tierra y grava salpicado de equipos de construcción fue el lugar de una celebración reciente. Los funcionarios locales de vivienda se alinearon con cascos, cada uno sosteniendo una pala decorada con un lazo de colores brillantes.
“Hermosa, hermosa”, dijo un fotógrafo mientras hacía clic. Marcó el pistoletazo de salida a la construcción de Puerta de enlace de Hillandale: 463 nuevos apartamentos para personas de ingresos mixtos que serán propiedad mayoritaria del condado de Montgomery en Maryland.
Es vivienda pública. Aunque este es un modelo muy diferente al tradicional, la vivienda financiada con fondos federales sólo para los muy pobres. Y mientras Estados Unidos se enfrenta a una enorme escasez de vivienda y altísimoprecios, Otros estados y ciudades están adoptando esta idea, con la esperanza de crear más lugares donde la gente pueda permitirse vivir.
El condado de Montgomery ha creado un fondo rotatorio de $100 millones que le permite desarrollar y financiar sus propios proyectos, como el desarrollo de viviendas Hillandale Gateway en Silver Spring, Maryland, en lugar de esperar fondos federales.
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El condado de Montgomery es una comunidad rica y desde hace mucho tiempo se centra en viviendas para familias de bajos ingresos. Aún así, no ha construido lo suficiente para satisfacer la demanda, y la brecha está creciendo. Así que hace unos años, dio un paso inusual: creó un fondo rotatorio de 100 millones de dólares para acelerar drásticamente la construcción.
Eso significa que puede desarrollar y financiar sus propios proyectos “en lugar de esperar a que el Congreso nos dé mucho más dinero”, dice Zachary Marks, vicepresidente senior de bienes raíces de la Comisión de Oportunidades de Vivienda del condado. La agencia pública posee la participación mayoritaria en estos apartamentos.
El Congreso se ha alejado de financiar viviendas públicas durante décadas. Y si bien existen incentivos federales para ayudar al mercado privado a construir apartamentos de menor costo, “los estamos usando todos los años y no es suficiente”, dice Marks.
Como parte de un programa de la Comisión de Oportunidades de Vivienda, se muestra uno de los edificios de apartamentos de lujo en Derwood, Maryland.
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Ahora, al financiar su propia construcción, el condado tampoco tiene que depender de inversores privados. Marks y otros dicen que es una gran ventaja en una industria de auge y caída donde la volatilidad puede detener la financiación de nuevos proyectos. Con el nuevo fondo de producción de viviendas, afirma, la cantidad de dinero local necesaria para un proyecto es bastante pequeña. Y el condado ofrece financiación más barata con una tasa de rendimiento más baja que la que exigirían los inversores privados.
Pero el modelo de ingresos mixtos es lo que hace que todo esto funcione a largo plazo. Los alquileres a precio de mercado “vienen a nosotros en lugar de fluir hacia el sector privado”, dice Marks, lo que permite que otros inquilinos paguen menos.
Este proyecto es también la mayor inversión en esta parte oriental del condado en décadas.
“Las personas que vivirán aquí son mis mayores, mis hijos, mis adultos de mediana edad y la fuerza laboral”, dice Chelsea Andrews, presidenta y directora ejecutiva de HOC. “Esta es una comunidad que será inclusiva en todos los niveles económicos pero también en términos de nuestras diversas comunidades. Así que este será un lugar maravilloso al que llamar hogar”.
Vivienda de propiedad pública con comodidades del mercado privado
Hillandale es el segundo proyecto financiado por el fondo del condado. Los primeros apartamentos, The Laureate, abrieron el año pasado a aproximadamente media hora en coche.
Una tarde reciente, Christina Cooley jugaba ping pong en el patio de Laureate, junto a sillas dispuestas alrededor de fogatas. El edificio no se parece en nada a la imagen de las viviendas públicas estadounidenses, la mayoría de las cuales tienen generaciones de antigüedad y carecen de fondos suficientes. Entre otras comodidades, hay un gimnasio completo con estudio de yoga, una sala de lavado de mascotas y una piscina en el patio.
Christina Cooley, que necesita un bastón para caminar y tiene discapacidad, posa para un retrato en su apartamento en The Laureate, un edificio de apartamentos de lujo en Derwood, Maryland. Dice que aprecia las características de accesibilidad del edificio.
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Cooley dice que inmediatamente notó que la piscina tiene un ascensor en una esquina, para bajar a las personas con discapacidad de manera segura al agua. “Cuando vi eso, pensé: '¿Qué? ¡Fue hecho para mí!' ” ella se ríe.
Dice que tiene una lesión cerebral traumática y un lado de su cuerpo está parcialmente paralizado.
“Vivir aquí ha cambiado mi vida”, afirma.
Cooley tiene 43 años y trabaja a tiempo parcial como asistente de maestra, pero su principal ingreso proviene de la discapacidad. Su apartamento de un dormitorio tiene una cocina blanca reluciente y una pequeña sala de estar, y dice que le gustaría quedarse aquí “para siempre”.
“Definitivamente es una mejor calidad de personas y, para mí, hace una gran diferencia. Todo el mundo aquí ha sido amable”, dice.
Los alquileres en The Laureate varían desde alrededor de $1,335 por una vivienda más pequeña de un dormitorio, muy por debajo de la media del condado, hasta $3,885 por una vivienda más grande de dos dormitorios.
Una cuarta parte de las unidades son para personas que ganan hasta el 50% del ingreso medio del área. En el condado de Montgomery, eso es $77,350 para una familia de cuatro. Un 5% adicional de las unidades se denominan viviendas “para trabajadores”, para aquellos que representan hasta el 120% del ingreso medio del área.
Lo más importante, afirma Marks de la comisión de vivienda, es que estos apartamentos serán asequibles de forma permanente. Por el contrario, los créditos fiscales federales caducan y las viviendas de alquiler más bajo construidas con ellos pueden volver al precio del mercado después de 15 o 30 años.
Christina Cooley, que necesita un bastón para caminar y tiene discapacidad, camina por el patio de The Laureate, donde los alquileres suelen oscilar entre $1,335 por una vivienda más pequeña de un dormitorio, muy por debajo de la media del condado, y $3,885 por una vivienda más grande de dos dormitorios. .
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Crece el interés por la vivienda pública financiada localmente
“Ha habido mucha aceptación e interés por este modelo en jurisdicciones de todas las formas y tamaños en todo el país”, dice Paul Williams, director del Centro para la Empresa Pública. Fundó el grupo impulsar un mayor desarrollo público en general, incluidas viviendas para ingresos mixtos financiadas a nivel local. Estos proyectos son rentables, afirma, y no consumen otros escasos fondos federales.
“Es (como) todo un proyecto de vivienda convencional y asequible sin un dólar de ninguna de esas fuentes convencionales”, dice.
Atlanta acaba de cerrar el primer acuerdo con su nuevo fondo de producción de viviendas; en realidad es un proyecto privado, aunque un funcionario local dice que esperan eventualmente financiar viviendas de propiedad pública.
Otros lugares que han considerado o adoptado la idea (a veces llamada vivienda social, como se la conoce en Europa) incluyen Nueva York y Massachusettsasí como chicago y Chattanooga, Tennessee.
Pero Jenny Schuetz, analista de políticas de vivienda de The Brookings Institution, dice que no todos los lugares pueden aceptar este tipo de financiación.
“El condado de Montgomery es grande. Es rico. Tienen personal fenomenalmente competente y experimentado”, afirma. “Todas estas son características realmente inusuales para la mayoría de los gobiernos locales en los EE. UU.”
Williams, defensor del desarrollo público, ve una respuesta para eso. Maryland acaba de crear un fondo estatal de vivienda para ayudar a otros lugares que no pueden hacerlo por sí solos. un nuevo factura en el Congreso haría lo mismo, ofreciendo dinero federal para ayudar a las comunidades a crear más viviendas asequibles de propiedad pública.
