- Los expertos en bienes raíces dijeron a BI que el sector de oficinas experimentará una ola de dificultades en los próximos años.
- Las oficinas deterioradas y vacías podrían venderse en rebajas a medida que los propietarios reduzcan sus pérdidas.
- Esto podría ser una buena noticia para la oferta de viviendas a medida que las antiguas oficinas se conviertan en apartamentos, dijeron los veteranos de la industria.
A Un evento sísmico se está gestando en un rincón del mercado inmobiliario comercial.y muchos edificios de oficinas se enfrentan a dificultades a medida que se acercan a un muro de deudas que vencen y luchan contra las tendencias duraderas del trabajo desde casa.
Esos factores, que han dejado algunos de los peores edificios de oficinas casi desiertos, están a punto de provocar un puñado de ventas de liquidación, lo que podría desencadenar una ola de conversiones de oficinas en apartamentos que agregarán más oferta de viviendas a la cartera, según los profesionales inmobiliarios. dicho.
Richard Barkham, economista jefe global de la firma de inversión en bienes raíces comerciales CBRE, dice que ve una agitación en los edificios de oficinas Clase B, un segmento de propiedades de oficinas que luchan por atraer inquilinos, principalmente debido a que son más antiguos y necesitan renovación.
Estas propiedades de segundo nivel tienen tasas de desocupación de hasta el 80%, dijo, prediciendo que muchas podrían ser derribadas o transformadas durante la próxima década.
“Los bancos tendrán que deshacerse de esos bienes inmuebles”, dijo Barkham a Business Insider en una entrevista. “Así que ya veremos. Creo que en los próximos años -y esto se amortizará en dos o tres años- creo que veremos una ola de oficinas que volverán a los bancos, y digo, serán vendidas o demolidas”. o convertido.”
Esa reacción en cadena ya parece estar en marcha, con los bancos se deshacen silenciosamente propiedades de oficinas en problemas de sus balances y conversiones empezando a filtrarse en la mezcla.
El monto total de préstamos inmobiliarios comerciales en poder de los bancos comerciales disminuyó a 2,9 billones de dólares, frente a un máximo de 3 billones de dólares a principios de este año.
Los grandes bancos han estado reduciendo sus préstamos al sector, y el 74% dice que han endurecido sus políticas. Normas para préstamos inmobiliarios comerciales no residenciales. en el segundo trimestre de 2024, según muestran los datos de la Reserva Federal.
Mientras tanto, el número de espacios de oficinas programados para convertirse en apartamentos aumentó a 55.000 en 2024, el mayor número de conversiones de oficina a apartamento registradas en cuatro años y un aumento del 357% con respecto a los niveles registrados en 2021, según datos de Yardi Matrix citados por RentCafe.
John Vavas, abogado de finanzas inmobiliarias de Polsinelli que trabaja con prestamistas de bienes raíces comerciales, ha trabajado en varios acuerdos de conversión de oficinas a residenciales este año. Nunca había trabajado en ese tipo de acuerdo antes de la pandemia, dijo.
Las oficinas representan alrededor del 20% de los metros cuadrados de todas las propiedades CRE, y los edificios de peor rendimiento representan alrededor del 10% de la oferta total de oficinas, estimó Barkham.
hay alrededor 1.200 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas eso podría convertirse en espacio residencial, dijo Yardi en un informe separado.
Un análisis de CBRE de las conversiones de oficinas a residenciales planificadas, en curso y completadas desde 2016 estima que se podrían convertir 1,38 mil millones de pies cuadrados de espacio para oficinas. Barkham dijo que la evolución podría tardar alrededor de una década en realizarse plenamente en las ciudades.
Sin duda, este tipo de conversiones son costosas y difíciles. En Nueva York, los arquitectos han hacer agujeros en los rascacielos para reorganizar los metros cuadradosy Silverstein Properties, uno de los propietarios comerciales más grandes de Nueva York, está gastando 1.500 millones de dólares para convertir algunos de sus edificios de oficinas.
Aún así, para los propietarios que enfrentan un exceso de espacio no deseado, podría valer la pena intentar ocultarlo.
“Existe una base sólida de oficinas con un rendimiento realmente malo que van a quebrar en el transcurso de 2025”, añadió Barkham. “Está bastante claro que no necesitamos tanto espacio de oficinas en Estados Unidos como lo necesitábamos”.
La nueva era del mercado de oficinas
Si bien la mayoría de los edificios de alta calidad se están llenando, la demanda de oficinas en general ha disminuido desde la pandemia, cuando el trabajo remoto se generalizó mucho. El La tasa de vacancia de oficinas en EE. UU. fue del 19,4% en agosto, según el proveedor de datos CommercialEdge, 200 puntos básicos más que el año anterior.
Pagos atrasados en préstamos inmobiliarios comerciales han subido al 1,42% en el segundo trimestre, la tasa más alta en casi 10 años. Precios de bienes raíces comercialesMientras tanto, cayó otro 9% año tras año en el primer trimestre, según muestran los datos de la Fed.
Pero los inversores inmobiliarios se han acercado al sector durante los últimos seis meses, dice Vavas, gracias en parte a que los edificios se venden con grandes descuentos y a que los bancos intentan deshacerse de los préstamos de sus balances. Recuerda un acuerdo en el que trabajó recientemente, en el que el propietario fijó el precio del edificio con un descuento del 20% al 30%.
“Las personas propietarias del edificio estaban muy vacías y creo que sólo querían reducir sus pérdidas”, dijo.
Se espera que muchas oficinas desaparecidas se conviertan en propiedades residenciales dada la escasez de viviendas en Estados Unidos, dice Vavas. La conversión de oficina a residencial es el tipo más común de proyecto de conversión, según datos de Yardi, y representa el 38% de todas las conversiones en proceso.
“La idea de que la gente estuviera en la oficina tres días a la semana en lugar de cinco días a la semana era la excepción, no el estándar. Y ahora es todo lo contrario”, dijo Vavas. “Si haces eso en toda una empresa, por definición, tu demanda va a caer. Y cuando caiga como resultado de esta idea pospandémica de volver a la oficina, entonces creo que hay que empezar a mirar, Bueno, tengo este espacio. ¿Cuáles son las necesidades de la comunidad, de la ubicación? Y en Nueva York, resulta que es residencial”.
Washington DC, la ciudad de Nueva York, Dallas, Chicago y Los Ángeles han registrado la mayor cantidad de conversiones de oficinas a apartamentos este año, con un total combinado de 19,462 conversiones en proceso, según muestran los datos de Yardi.
Los viajes diarios probablemente serán más cortos en promedio, y las ciudades con muchas oficinas vacías podrían ver cómo se incorporan más tiendas, restaurantes y teatros, dice Barkham. Sin embargo, señala que los cambios no se producirán de la noche a la mañana.
“Verán edificios vacíos y oficinas transparentes durante un tiempo considerable”, dijo Barkham.
