- Ser propietario de una casa en estados de alto riesgo climático como Florida se está volviendo más difícil debido al aumento de los costos.
- Aún así, ser propietario puede ser preferible, ya que los inquilinos tienen mucho menos apoyo político que los propietarios.
- Los expertos dicen que los próximos años serán cruciales para la política de vivienda tras los graves desastres climáticos.
En los estados con alto riesgo de sufrir eventos relacionados con el clima, tanto los propietarios como los inquilinos enfrentan dificultades después de los desastres naturales, pero hay cosas importantes a considerar en cada caso.
Por un lado, los compradores se enfrentan a costes cada vez mayores a medida que las primas de seguros se disparan. Los inquilinos también podrían soportar parte de esa carga, ya que las propiedades en alquiler enfrentan costos crecientes de seguros de propiedad que podrían elevar los alquileres en el futuro.
Pero cuando ocurre un desastre natural, como el huracán Milton de esta semana, lo que está en juego es diferente.
Tanto los inquilinos como los compradores de viviendas enfrentan una inmensa pérdida de estabilidad si sus casas resultan dañadas o destruidas, pero los compradores de viviendas pierden una enorme inversión.
Éstos son los factores clave que entran en juego al decidir alquilar o ser propietario de una casa en un estado donde los riesgos climáticos están aumentando y los desastres naturales son cada vez más frecuentes y destructivos.
Tanto los inquilinos como los compradores enfrentan costos crecientes
Los costos asociados con la propiedad de una vivienda se están volviendo más volátiles a medida que los costos de los seguros aumentan debido a los riesgos climáticos.
“Esas dinámicas realmente juegan un papel más importante en el motivo por el cual se ven mercados más débiles en este momento en lugares como Texas y Florida, que ven tormentas más severas y, en general, diferentes formas de riesgo climático, y donde los propietarios están viendo mayores aumentos en las primas de seguros. lo que no afecta tanto a los inquilinos”, dijo a Business Insider el economista jefe de Redfin, Chen Zhao.
Las primas de seguros promedio han aumentado drásticamente en los últimos años, un 33% entre 2020 y 2023, pero esa tendencia es desigual según el riesgo de desastres naturales de un estado, un estudio de junio encontró.
Incluso en regiones de diferentes estados con riesgos climáticos similares, aquellas en estados con riesgos generales más altos a menudo soportan una carga de costos más alta ya que las aseguradoras pagan para transferir más riesgo a las compañías de reaseguros.
Florida, que tiene una exposición al reaseguro de casi el 40% debido al alto riesgo de huracanes en todo el estado, experimentó un aumento anual de las primas de seguros de alrededor de $1,000 en los códigos postales cercanos a su frontera con Georgia, a pesar de que las áreas en ambos lados de la frontera se encuentran en niveles similares. riesgo.
Georgia, por otro lado, tiene menos del 10% de exposición a las reaseguradoras, y sus códigos postales cercanos a la frontera experimentaron aumentos de menos de $500 en los últimos años.
En general, el creciente riesgo de desastres aumentará las primas anuales para los hogares expuestos al clima en Estados Unidos en 700 dólares para 2053, según el estudio.
“El costo de ser propietario de una casa también ha sido más volátil con el tiempo debido al aumento de los costos de los seguros y al impacto del cambio climático, y también porque los precios de las viviendas están subiendo muy rápidamente”, dijo Jung Hyun Choi, investigador del Departamento de Financiamiento de Vivienda del Instituto Urbano. Centro de políticas, dijo a Business Insider.
Aun así, una gran ventaja de ser propietario de una casa es la posibilidad de fijar los costos de la vivienda.
“La propiedad de una vivienda sigue siendo una de las formas más importantes de generar riqueza en este país”, dijo Choi, añadiendo que los propietarios no sólo acumulan valor con el tiempo, sino que sus costos a menudo se fijan a través de la hipoteca a 30 años, que es la forma más Préstamo hipotecario popular en los EE. UU.
Los inquilinos, por otro lado, están sujetos a aumentos de precios impredecibles año tras año. Esto es especialmente cierto después de los desastres climáticos, según un estudio que analizó los precios de los alquileres después de los huracanes en los estados costeros de EE. UU.
En desastres extremos, los alquileres medios aumentan debido a la reducción de la oferta de viviendas. En escenarios menos severos, los alquileres pueden aumentar porque los propietarios de los edificios están tratando de compensar las pérdidas por daños a la propiedad, o posiblemente aprovechar la mayor demanda de los propietarios desplazados.
La política favorece a los propietarios de viviendas
Si bien puede ser difícil saber si los costos para los inquilinos o los compradores se ven afectados más directamente después de los desastres climáticos, las políticas públicas están claramente sesgadas a favor de los compradores, dice Choi. Señaló las políticas de indulgencia y mitigación de pérdidas que están destinadas a ayudar a los compradores a conservar sus casas.
Después del huracán Katrina, el 29% de las viviendas en Luisiana sufrieron daños, en comparación con el 35% de las unidades de vivienda de alquiler, pero el 62% de las viviendas dañadas y sólo el 18% de las unidades de alquiler dañadas recibieron asistencia de recuperación ante desastres, según un estudio federal.
Sin embargo, en los lugares donde se implementaron fondos federales para inquilinos después del huracán Katrina, los alquileres se apreciaron a un ritmo mucho más lento, uno estudiar encontrado, lo que señala el potencial de una política futura para abordar la vulnerabilidad de los inquilinos a los eventos climáticos.
Zhao señala, sin embargo, que los inquilinos generalmente tienen más flexibilidad para mudarse y están menos atados cuando ocurren desastres.
“Para los inquilinos, es una historia diferente. No corres el riesgo financiero de vivir en Florida si pasa un huracán”, dijo Zhao, y agregó: “Creo que esa es la otra cosa que en cierto modo abre una brecha entre estas regiones y otros lugares del país, y también abre una brecha entre propietarios e inquilinos”.
Zhao reconoce que los inquilinos todavía “ciertamente asumen el riesgo personal” de un huracán. Los inquilinos pierden la estabilidad de su vivienda y sus bienes personales al igual que los propietarios.
Si alquilar o comprar es más ventajoso en medio del cambio climático dependerá de las soluciones políticas que se implementen en los próximos años. Desafortunadamente, todavía no hay mucha claridad, afirma Choi.
Añade que existe la posibilidad de que el alquiler tenga ventaja en zonas de alto riesgo climático.
“Si lo dejamos así, en realidad podría ser mejor simplemente alquilar porque realmente no tienes que preocuparte de que tus propiedades sufran daños graves y no tengas ninguna cobertura de seguro”, dijo Choi.
