- Los compradores están poniendo menos dinero por adelantado desde que el mercado inmobiliario estadounidense se ha enfriado.
- La trayectoria de las tasas hipotecarias puede ayudar a determinar qué sucede con los pagos iniciales.
- Aquí hay 10 lugares donde los pagos iniciales han caído más rápido en los últimos 12 meses.
Los pagos iniciales están bajos en todo el país, lo cual es otra modesta victoria para compradores de vivienda.
El valor medio pagado por adelantado por una casa en Estados Unidos cayó a $30,300 en el tercer trimestre, $2,400 menos que la tasa récord de $32,700 en el trimestre anterior, según un informe reciente de agente inmobiliario.com. Esa cifra fue aproximadamente el 9% del costo total de una vivienda mediana, frente a un nivel estable del 5% durante la mayor parte de la última década. Esto no incluye segundas residencias.
Las propiedades caras sesgaron el pago inicial promedio en el tercer trimestre a alrededor de $85,400 o 14.5% del precio total, dijo Hannah Jones, la agente inmobiliario.com investigador económico que escribió el informe. Los compradores habían pagado el 14,9% del precio de venta promedio desde el principio desde abril hasta junio.
Estas ligeras caídas sugieren que el mercado inmobiliario estadounidense se está enfriando. Los pagos iniciales más pequeños son una señal de un mercado menos competitivo, señaló Jones, ya que los compradores no necesitan sorprender a los vendedores con una enorme suma de dinero por adelantado.
Sin embargo, los pagos iniciales siguen siendo históricamente altos y no está claro si caerán más o simplemente están disminuyendo en lo que suele ser una época del año más tranquila para las transacciones de viviendas.
“Es demasiado pronto para decir si este es el comienzo de una tendencia a la baja en el pago inicial o simplemente un ligero cambio en el patrón estacional debido a las condiciones del mercado inmobiliario del año”, escribió Jones.
Los costos de endeudamiento y las tasas de ahorro influyen en los pagos iniciales
Cualquier análisis de los pagos iniciales que no mencione las tasas hipotecarias estaría incompleto.
La tasa hipotecaria fija a 30 años alcanzó un máximo de dos décadas del 7,8% en octubre pasado y ha caído constantemente durante la mayor parte de los últimos 12 meses. Los costos de endeudamiento han caído desde alrededor del 7% a principios del tercer trimestre al 6,4%, anticipando y respondiendo a El enorme recorte de tipos de la Reserva Federal.
Las tasas más bajas significan que los compradores no sienten tanta presión para desembolsar tanto dinero por adelantado. Los pagos iniciales pueden seguir siendo moderados, mientras el ciclo de flexibilización de las tasas de interés tenga fuerza.
“Se espera que este progreso continúe hasta 2025, lo que podría significar una mayor flexibilización de los pagos iniciales si los compradores de viviendas esperan tasas hipotecarias aún más bajas que los consumidores esperan ver”, escribió Jones, aunque “podría tener el efecto opuesto si la competencia de los compradores “repuntarían una vez más a medida que la caída de las tasas hipotecarias mejore la asequibilidad de la compra de viviendas”.
Compradores no están entrando en guerras de ofertas como lo fueron en 2021 debido al aumento de los anuncios de viviendas. Más inventario significa que la competencia y los pagos iniciales se mantienen a raya.
“El inventario está creciendo de tal manera que un aumento en la demanda no ha llevado a un aumento en la competencia hasta ahora”, escribió Jones.
Pero hay una explicación menos halagüeña para los pagos iniciales más bajos: los compradores no pueden permitirse el lujo de pagar más.
La tasa de ahorro personal en EE.UU. fue del 4,8% en agosto, según agente inmobiliario.comque superó el mínimo de inflación del 2% en junio de 2022. Sin embargo, estuvo muy por debajo tanto de la tasa típica prepandémica del 6,5% como incluso de la marca del 5,5% de principios de 2024.
“Una tasa de ahorro más baja en los últimos dos años sugiere que a los compradores les resultaría más difícil ahorrar para un pago inicial grande”, escribió Jones.
Aún así, los pagos iniciales son aproximadamente el doble que antes de la pandemia, señaló Jones.
“Los ahorros acumulados durante la pandemia no se han agotado por completo, por lo que todavía hay un exceso de ahorro personal, lo que probablemente impulse tanto el consumo general como el crecimiento del pago inicial de la vivienda”, escribió Jones.
10 lugares donde los pagos iniciales son más bajos
Naturalmente, los montos del pago inicial varían significativamente entre regiones, estados y ciudades.
Los mercados inmobiliarios con precios elevados, especialmente los del noreste, han experimentado pagos iniciales más altos, mientras que las ciudades menos costosas del sur han experimentado el efecto contrario.
“Los puntos críticos de la era de la pandemia como Texas, Florida y Montana han experimentado un debilitamiento significativo durante el año pasado a medida que la disminución de la demanda y el aumento del inventario afectan los precios de las viviendas y reducen la competencia”, escribió Jones.
Los compradores de viviendas que buscan propiedades en las que no necesiten pagar un ojo de la cara por adelantado no deberían buscar más. En este informe, agente inmobiliario.com Los estados que figuran en la lista, además de Washington, DC, donde los pagos iniciales cayeron más año tras año en el tercer trimestre.
A continuación se muestran esos 10 lugares, junto con los pagos iniciales medios en los terceros trimestres de 2024 y 2023, la caída de los pagos iniciales en porcentaje y en dólares, y una comparación con el pago inicial medio de EE. UU.
