En toda China, desde Beijing en el norte hasta Shenzhen en el sur, millones de viviendas recién construidas permanecen vacías y no deseadas. En abril había casi 391 millones de metros cuadrados de propiedades residenciales sin vender en China, según el Oficina Nacional de Estadísticas. Eso es el equivalente a que Manchester y Birmingham juntas –y algo más– se encuentren como propiedades desocupadas y no deseadas.
Este exceso de propiedades ociosas ha causado un dolor de cabeza al gobierno, ha sacudido a la segunda economía más grande del mundo y ha aumentado las tensiones sobre el propósito de la construcción de viviendas en una nación donde la inversión inmobiliaria había sido vista como una apuesta segura.
Desde que el sector inmobiliario cayó en picada en 2020, causado por la pandemia y una repentina represión regulatoria, la industria que tradicionalmente ha impulsado alrededor de una cuarta parte del PIB ha estado en una espiral descendente que las autoridades han luchado por detener.
El meollo del problema es que, con una fe inestable en la economía y los grandes promotores inmobiliarios que no logran entregar los departamentos pagados, los compradores potenciales de viviendas mantienen su dinero fuera del mercado.
En una publicación reciente de Weibo, un usuario escribió: “En este país mágico, inversión = juego. No importa en qué inviertas, ya sea comprar una casa o abrir una pequeña tienda, si pierdes dinero o quiebras, no tiene nada que ver con el país. Es todo culpa tuya por querer apostar”. Desde entonces, la publicación ha sido censurada.
Las autoridades locales han probado varias tácticas para animar a la gente a volver a tirar los dados en el mercado inmobiliario. Shenyang, en el noreste de China, ofrece subsidios de 100 yuanes (£ 11) por metro cuadrado a algunos compradores de viviendas. Kaifeng, en la provincia central de Henan, ofrece un reembolso del impuesto sobre la renta a cualquiera que compre una nueva propiedad dentro del año posterior a la venta de la anterior. Changhsa, la capital de la provincia de Hunan, es alentar a los desarrolladores a ofrecer reembolsos sin hacer preguntas de los depósitos de vivienda si un comprador cambia de opinión en un plazo de siete días.
Ninguno de ellos ha trabajado. Entre enero y abril, las ventas de propiedades residenciales de nueva construcción cayeron más del 30% respecto al año pasado.
Se trata de un gran problema, especialmente para los promotores inmobiliarios, que ya están sobreapalancados, cuyo efectivo ahora está inmovilizado en viviendas sin vender, lo que los lleva al borde de la quiebra.
El gobierno se vio obligado a intervenir. El mes pasado, el Banco Popular de China (PBOC), de propiedad estatal, dio a conocer una Fondo de préstamo de 300.000 millones de yuanes apoyar a los gobiernos locales y a las empresas estatales para comprar acciones no vendidas y convertirlas en viviendas asequibles. El banco central también redujo el pago inicial mínimo requerido para los posibles compradores. Tao Ling, funcionario del Banco Popular de China, dijo que se alentaría a las empresas estatales locales a utilizar los fondos para comprar viviendas a “precios razonables” y convertirlas en alojamientos asequibles.
Pero los analistas dicen que el estímulo –el más agresivo de Beijing hasta el momento– será una gota en el océano en comparación con los problemas del sector inmobiliario. Y los gobiernos locales, que ya cargan con una deuda de 13 billones de dólares (10 billones de libras esterlinas), son poco probables salvadores cuando también están bajo presión para equilibrar sus cuentas.
“La escala de esta política es realmente demasiado pequeña para proporcionar viviendas más asequibles a las personas que las necesitan”, dice Dan Wang, economista jefe del Hang Seng Bank. La política “tiene más que ver con contener el riesgo” para los promotores inmobiliarios que con impulsar el mercado inmobiliario, sostiene Wang.
Andrew Collier, director general de Orient Capital Research, una empresa de investigación financiera, dice que los intentos anteriores de reconstruir viviendas en barrios marginales en las ciudades en expansión de China han encontrado dificultades debido a la corrupción y la falta de viabilidad financiera de las autoridades locales.
“Aunque el gobierno central tenga voluntad, los gobiernos locales, que de hecho desembolsaron los fondos en el programa anterior, se encuentran en una posición fiscal más débil”, afirma Collier. “Si bien estos actores locales están desesperados por demostrar que pueden seguir generando crecimiento, tendrán dificultades con otras prioridades y no estarán dispuestos a aumentar sus obligaciones de deuda con inversiones que no proporcionarán ganancias a largo plazo”.
El año pasado, un proyecto piloto en el que participaron ocho ciudades recibió poco interés. Las autoridades locales a menudo no consideran que las iniciativas de vivienda asequible sean comercialmente viables. Los informes de los medios estatales indicaron que sólo se utilizó una fracción de los 100.000 millones de yuanes puestos a disposición en el plan voluntario. Los analistas esperan que el plan nacional sea igualmente mediocre.
Incluso si los gobiernos locales quisieran ocupar todas o la mayoría de las viviendas desocupadas, los nuevos préstamos disponibles no serían suficientes. Según el precio medio por metro cuadrado de viviendas de nueva construcción en China, el valor del stock no vendido supera los 4,3 billones de yuanes, superando con creces el estímulo de 300.000 millones de yuanes.
Las autoridades “saben que realmente no hay demanda de mercado” para los acres de propiedad no vendida, dice Alicia García-Herrero, economista jefe de Asia Pacífico en Natixis, un banco de inversión. El mecanismo de représtamo es sólo una forma de “evitar problemas adicionales”. García-Herrero espera que haya más reformas fiscales para impulsar el impacto de la política, probablemente en la largamente postergada reunión del comité central del Partido Comunista Chino en julio.
Como parte de los esfuerzos por enfriar lo que alguna vez fue un mercado inmobiliario sobrecalentado, el gobierno ha enfatizado el mantra de que “las casas son para vivir, no para especular”.
Según esa métrica, el gobierno ha tenido cierto éxito. El tiempo promedio que lleva vender una casa nueva en las ciudades más ricas de China es ahora de más de dos años, frente a menos de 10 meses en 2017. En la capital, el tiempo promedio que lleva vender es de alrededor de cuatro años.
Pero ahora el mercado se ha enfriado demasiado. Y “el gobierno central no tiene muchas opciones para revertir el mercado inmobiliario”, dice Collier. “Es un agujero gigante que absorbe dinero”.
