Veamos si lo tenemos bien.
El país tiene una importante crisis de asequibilidad de vivienda, y ¿la solución de la Casa Blanca es limitar los aumentos de alquiler y amenazar con quitarles incentivos a los desarrolladores para que construyan?
Ningún economista serio haría este argumento. Sin embargo, en un año electoral, la economía y el sentido común pasan a un segundo plano frente a los llamamientos populares a los estadounidenses agobiados por el alquiler.
La administración Biden propuso recientemente Límite del 5% en el aumento del precio del alquiler Los casos a nivel nacional demuestran este punto. Los propietarios con más de 50 unidades que aumentan el alquiler más del 5% perderían las exenciones fiscales derivadas de amortizaciones más rápidas. Supuestamente, el tope al alquiler no afectaría a las unidades de alquiler de nueva construcción, pero cualquier cosa que ataque tan radicalmente la economía de libre mercado será peligrosamente perjudicial para toda la industria de la vivienda.
Esta propuesta tiene menos posibilidades que una bola de nieve en Dallas en julio. Aun así, la profundidad de esta concesión políticamente cínica en un año electoral a los estadounidenses agobiados por el alquiler es desagradable.
Aproximadamente la mitad de los inquilinos pagan más 30% de sus ingresos en alquilery muchos otros gastan más del 50% de sus ingresos en alquiler. Sin embargo, es fácil predecir las repercusiones económicas de un tope al alquiler en el mercado inmobiliario. Si los promotores construyen menos unidades, la crisis de asequibilidad empeorará, en lugar de mejorar.
Los desarrolladores lo harían Retrasar la construcción de nuevas unidades de viviendaque es lo que sucedió cuando los votantes en 2021 aprobaron una Iniciativa electoral mal concebida en St. Paul, Minnesota. Esa iniciativa restringió los aumentos de alquileres residenciales a no más del 3% durante un período de 12 meses, mientras que también Creando una colcha desquiciada de exenciones En algunos casos, se permitieron mayores aumentos de alquiler. Los promotores se encontraron sin financiación para sus proyectos, ya que sus bancos y otros prestamistas tenían dudas sobre la capacidad de los propietarios y los promotores para cumplir con sus compromisos financieros. Y algunos propietarios aumentaron los alquileres de forma preventiva antes de que entrara en vigor la ley y Se añadieron tasas dudosas para eludir el límite.
Hay una gran diferencia entre alentar y ofrecer incentivos para promover la construcción y aplicar una política miope que limitará la inversión. Entre los mejores enfoques para la asequibilidad de la vivienda se encuentran los programas para incentivar la construcción y agilizar los procedimientos de obtención de permisos o las estrategias que ayudan a los desarrolladores a reservar una cantidad de unidades de alquiler más bajo en desarrollos de uso mixto. Incluso una mirada más reflexiva a la propiedad corporativa de viviendas unifamiliares tiene más sentido que un tope de alquiler. Todas son opciones mucho mejores que imponer un tope de alquiler al libre mercado.
En muchas ciudades, estas iniciativas pueden y están siendo implementadas a nivel local, y podrían ser mejor apoyadas por políticas federales para fomentar la inversión. Como mínimo, esos enfoques permiten a los desarrolladores y propietarios anticipar y gestionar los márgenes de ganancia y los costos operativos.
Los topes a los alquileres ahuyentan las inversiones: lo último que necesitan los inquilinos, los propietarios y los promotores.
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