Por Promit Mukherjee
OTTAWA (Reuters) – Comprar una casa puede seguir fuera del alcance de muchos canadienses en el futuro previsible, y es poco probable que los costos hipotecarios caigan lo suficiente como para compensar los altos precios de las viviendas y el débil poder adquisitivo, dicen economistas y agentes inmobiliarios.
Incluso con las expectativas de que el Banco de Canadá seguirá recortando las tasas en los próximos meses, es poco probable que la cuestión de la asequibilidad de la vivienda -que ha estrangulado las cifras de las encuestas del Primer Ministro Justin Trudeau- desaparezca antes de las próximas elecciones.
El mandato del gobierno de minoría liberal finaliza a finales de octubre de 2025, pero las elecciones podrían tener lugar mucho antes de esa fecha, y la oposición conservadora podría poner fin a los nueve años de Trudeau en la cima.
“No se volverá a un nivel asequible para la vivienda de forma sostenida durante una década”, dijo la semana pasada en una conferencia Tony Stillo, director del grupo de análisis y previsión Oxford Economics.
Muchos canadienses han quedado excluidos del mercado inmobiliario desde que las tasas de interés comenzaron a subir hace dos años. Al mismo tiempo, una enorme afluencia de inmigrantes ha llevado a la población de Canadá a niveles récord, impulsando aún más la demanda y los precios de la vivienda.
Ahora que las tasas de interés comienzan a bajar, la tasa de interés hipotecaria más barata -la fija a cinco años- ahora tiene una tasa de alrededor del 4,75%, 150 puntos básicos menos que hace un año. Aun así, la caída -y las expectativas de una mayor flexibilización- no han logrado desencadenar un repunte en la compra de viviendas.
Para “la mayoría de los compradores potenciales que están al margen, si eso significa 50 dólares o incluso 100 dólares menos al mes gracias a tasas de interés más bajas, todavía es inasequible”, dijo Robert Hogue, economista jefe asistente del Royal Bank of Canada.
En los mercados más caros de Toronto y Vancouver, muchos compradores potenciales todavía no tienen acceso, dijo. Algunos de ellos deberían poder comprar una casa el próximo año, pero no lo suficiente para restablecer el equilibrio.
La asequibilidad de la vivienda es una función de los precios de la vivienda, las tasas de interés y los ingresos del prestatario. Para los posibles compradores, esas métricas se han sesgado desfavorablemente desde el inicio de la pandemia.
Los precios de la vivienda canadienses han aumentado en promedio más del 30% desde abril de 2020, mientras que las tasas de interés se dispararon 4,75 puntos básicos hasta que comenzaron a bajar en junio.
Los cálculos basados en los precios medios de la vivienda de la Asociación Canadiense de Bienes Raíces muestran que los pagos mensuales de intereses de una hipoteca a tipo fijo a cinco años siguen siendo un 40% más altos que en enero de 2020, incluso después de una caída de los costes hipotecarios desde los máximos del año pasado.
Durante el mismo período, el ingreso real o ajustado a la inflación de los hogares aumentó un 2,3%, mientras que el ingreso nominal aumentó un 21%, según estimaciones de Statistics Canada.
Para que la asequibilidad vuelva a los niveles anteriores a la pandemia, los precios de la vivienda tendrían que bajar al menos un 10% y los costos de los intereses hipotecarios tendrían que reducirse a la mitad con respecto a los niveles actuales.
NO HAY MERCADO LOCO
Las ventas de viviendas en Toronto, a menudo considerada el referente del mercado inmobiliario canadiense, están en su nivel más bajo en 20 años debido a los altísimos precios, dijo John Pasalis, presidente de Realosophy Realty, una corredora de bienes raíces con sede en Toronto.
“Es increíblemente inasequible”, dijo, añadiendo que la actividad probablemente se recuperaría a medida que las tasas de interés siguieran bajando, pero no sería un “mercado loco”.
Las tasas hipotecarias más baratas a cinco años han bajado sustancialmente, pero muchos prestatarios, especialmente aquellos con perfiles de mayor riesgo, sólo califican para hipotecas con tasas más altas que aún oscilan entre el 6% y el 7%, dijo Pasalis.
A principios de este mes, el gobierno cambió una de sus reglas sobre pagos hipotecarios, permitiendo a los compradores por primera vez o a las personas que compran una casa recién construida tomar préstamos con amortizaciones a 30 años, en lugar de 25 años.
Aunque la medida tiene como objetivo reducir los pagos mensuales y hacer que la propiedad de una vivienda sea asequible para más personas, los críticos dicen que puede tener el efecto contrario al impulsar la demanda y elevar los precios.
En una conferencia celebrada la semana pasada, la ministra de Finanzas, Chrystia Freeland, cuestionó esa afirmación. Dijo que la medida apoyaría la oferta al alentar a los constructores a construir más viviendas para satisfacer la creciente demanda de viviendas nuevas.
