La demanda de espacio para oficinas en el centro de la ciudad se ha desplomado desde la pandemia. Incluso ahora, cuando muchas empresas han puesto fin o recortado el trabajo remoto o híbrido, los edificios de oficinas tasas de vacantes son altos, oscilando entre el 12 y el 23 por ciento en Boston y otras ciudades importantes de EE. UU., lo que deprime el valor de las propiedades..
Esa crisis, unida a la vacilación de la Reserva Federal a la hora de reducir los tipos de interés, genera un coro cada vez mayor de expertos financieros y observadores del mercado Estamos alarmados por el potencial de pérdidas bancarias generalizadas (o incluso quiebras) si hay morosidad significativa entre los bancos. aumento de préstamos inmobiliarios comerciales Se espera que estos problemas maduren en 2025. Temen que tales problemas podrían tener un efecto dominó, sacudiendo a la economía en general.
El veinte por ciento de los 4,7 billones de dólares en deuda hipotecaria comercial en manos de prestamistas e inversores vence este año. En promedio, los préstamos inmobiliarios comerciales representan alrededor de una cuarta parte de los activos de los prestamistas, según el Asociación de banqueros hipotecarios.
Kenneth Rogoff es profesor de economía y catedrático Maurits C. Boas de Economía Internacional en Harvard. Rogoff, experto en crisis financieras, habló con el Gazette sobre si la ola de deuda que vence plantea riesgos reales para los bancos y la economía estadounidenses. Esta entrevista ha sido editada para mayor claridad y extensión.
¿Están justificados los temores de quiebras bancarias generalizadas y consolidaciones forzadas?
Si y no. Definitivamente habrá muchas empresas que invierten en bienes raíces comerciales que verán desaparecer su capital, y las pérdidas serán tan grandes (muchos edificios se venderán por la mitad de lo que los inversionistas pagaron por ellos) que la deuda aumentará. recibir un duro golpe también. Sin embargo, por sí solo esto no causará una crisis financiera en toda regla, especialmente en el contexto de unas perspectivas económicas globales aún sólidas.
Esto no quiere decir que las pérdidas no dolerán. Muchos fondos de pensiones son grandes tenedores de fondos inmobiliarios comerciales, al igual que las compañías de seguros. Ciertamente, parte de esto se extenderá al sistema bancario. Hay fondos de cobertura y empresas de capital privado que tienen muchos préstamos de los bancos. Pero los bancos, particularmente los grandes, recibieron una regulación financiera muy estricta después de la crisis (financiera de 2008). Obviamente resistieron la pandemia. Los bancos pequeños y medianos, que han estado menos regulados, podrían verse más afectados y algunos podrían quebrar.
Pero para bien o para mal, la Reserva Federal ha mostrado su voluntad de rescatar a la mayoría, si es necesario. El sector inmobiliario comercial es absolutamente un desastre que avanza lentamente, pero no es necesariamente una repetición de 2008-2009. Tendrían que caer otros dos zapatos antes de que pudiéramos hablar de algo así.
Muchas de las personas que invierten en bienes raíces comerciales son optimistas que creen que las tasas de interés a largo plazo van a bajar y que terminarán bien. Una frase popular ha sido “Permanecer vivo hasta el 25”, considerando que los tipos a largo plazo acabarán bajando.
Mi investigación reciente ha analizado siete siglos de datos de intereses reales y llega a la conclusión de que es probable que las tasas de interés durante la próxima década se mantengan, en promedio, no muy lejos de donde están hoy, y que la nueva normalidad se parezca mucho a la antigua anterior. -crisis-financiera-global-normal.
Kenneth Rogoff.
Foto de archivo de Stephanie Mitchell/Fotógrafo del personal de Harvard
¿A qué se debe esta crisis que se avecina?
Cuando las tasas de interés eran bajas, muchos inversionistas pensaron que estarían bajas para siempre. Los bienes raíces comerciales quedaron sobreapalancados, sobreendeudados y no preparados para que las tasas de interés subieran.
Al mismo tiempo, la pandemia aplastó la demanda de edificios de oficinas, especialmente en Estados Unidos, donde las tasas de ocupación actuales (en promedio semanal) todavía rondan el 50 por ciento en las principales ciudades. Y no va a desaparecer rápidamente. A nivel internacional, la situación es menos grave. En Europa, la gente tiene casas mucho más pequeñas y distancias promedio de viaje más cortas y, por lo tanto, han estado más dispuestas a regresar a la oficina.
Algunas partes del mercado inmobiliario comercial en Estados Unidos todavía están funcionando bien. Por ejemplo, los llamados edificios súper premium que cuentan con comodidades como filtración de aire. Se podría pensar que con la escasez de viviendas, las ciudades estarían convirtiendo algunos de los edificios de oficinas desocupados en apartamentos. Desafortunadamente, esto resulta complicado no sólo desde el punto de vista de la zonificación, sino también desde el punto de vista de la ingeniería. Estos edificios, con falta de ventanas interiores, techos bajos, sin mencionar la ubicación de huecos de ascensores y líneas eléctricas, simplemente no fueron diseñados para convertirse en apartamentos.
¿Se puede hacer algo para evitar el “choque de trenes que avanza lentamente”?
Sería de gran ayuda si las tasas de interés a largo plazo colapsaran porque entonces podrían empezar a refinanciarse. Como ya he señalado, considero que eso es poco probable fuera de un período de profunda recesión, aunque, por supuesto, es posible. Sin duda, parte del proceso de ajuste implicará muchas quiebras. Pero, en el sector inmobiliario, la gente sufre quiebras todo el tiempo (como los estadounidenses se dan cuenta mejor que nunca). Es parte de su modelo de negocio.
¿Cómo podría este escenario perjudicar a los consumidores o a la economía estadounidense?
Aparte de las pérdidas a través de los fondos de pensiones, habrá focos de profundo dolor en los bancos regionales, y eso bien podría impactar esas áreas de manera más amplia, tanto en términos de menor consumo como de condiciones crediticias más estrictas.
Pero recordemos que hasta ahora esto ocurre en el contexto de un mercado laboral sólido y un mercado de valores en auge. En cierto modo, estamos ante una parte de la economía que está sufriendo particularmente, cuando, en general, la paradoja es que la economía no ha estado sufriendo más con las altas tasas de interés.
Así, por ejemplo, si bien algunas de las pérdidas en el sector inmobiliario comercial acabarán afectando a algunos consumidores, muchos también han ganado (por ejemplo, a través de sus fondos de pensiones) en el floreciente mercado de valores. Es por eso que mencioné que necesitas otro zapato (o dos) para caer. Por supuesto, si tenemos una recesión gigante, creará muchos otros problemas y amplificará enormemente la crisis del sector inmobiliario comercial.
A principios de este mes, un alto ejecutivo de Pacific Investment Management Company (PIMCO), uno de los administradores de activos más grandes del mundo, advirtió que los bancos regionales podrían ser los más afectados. ¿Qué impacto podría tener en el sistema bancario estadounidense una enorme ola de préstamos inmobiliarios comerciales morosos en ese sector?
Como se mencionó anteriormente, algunos bancos regionales invirtieron mucho en bienes raíces comerciales y hoy son vulnerables. Esto es particularmente problemático para los bancos más pequeños a los que no se les exigía cumplir con los mismos requisitos de capital que los bancos más grandes. Los bancos pequeños y medianos tuvieron un problema hace poco más de un año cuando las crecientes tasas de interés redujeron el valor de los préstamos a largo plazo que los bancos habían otorgado a bajas tasas de interés.
Sin embargo, después de que un par de ellos se hundieran, la Reserva Federal intervino y rescató al resto mediante un programa de préstamos en el que los contribuyentes concedieron una buena cantidad de préstamos riesgosos a estos bancos. Eso definitivamente podría ser un problema en el futuro, pero por ahora, que unos cuantos bancos regionales quiebren no es lo mismo que que un gigante como Citi, Bank of America o JP Morgan se meta en problemas. Sería un orden de magnitud diferente.
¿Están los seis bancos más grandes (Bank of America, Citi, Goldman Sachs, JPMorgan Chase, Morgan Stanley y Wells Fargo) lo suficientemente preparados para resistir una posible cascada de deuda inmobiliaria comercial incobrable?
Los grandes bancos están más diversificados y están ganando dinero en otras áreas. Las altas tasas de interés han sido una increíble máquina de hacer dinero para los bancos porque se han salido con la suya al no traspasar completamente las tasas más altas a sus depositantes. Y hasta ahora, los depositantes no han trasladado su dinero a activos mejor pagados.
En general, el mercado inmobiliario comercial es sin duda un problema importante para la economía, pero se trata más bien de una quiebra de un importante mercado emergente como Turquía o México. Sería un problema terrible, pero por sí solo no haría caer la economía mundial.
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