Se suponía que las tasas hipotecarias bajarían. En cambio, están aumentando: NPR

Se podría esperar que las tasas hipotecarias estuvieran cayendo ahora mismo después de que la Reserva Federal recortara las tasas de interés en medio punto el mes pasado.

En cambio, las tasas hipotecarias subieron más. Los últimos datos de Freddie Mac mostraron que la tasa hipotecaria promedio a 30 años había aumentado al 6,4%, más de un cuarto de punto por encima de lo que era hace dos semanas.

La noticia probablemente sea una sorpresa desagradable para las personas que esperaban tasas de interés más bajas para finalmente dejar de lado y comenzar a comprar una casa.

Esto es lo que está pasando y lo que significa para quienes intentan comprar una casa ahora.

La Reserva Federal no fija los tipos hipotecarios

Aquí está la cuestión: la Reserva Federal puede influir en las tasas hipotecarias pero no las fija.

En cambio, las tasas hipotecarias siguen principalmente un número diferente: el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años. Ese rendimiento ha aumentado recientemente por varias razones, entre ellas porque los inversores esperan que la Reserva Federal sea un poco más cautelosa a la hora de recortar los tipos después de el corte de tamaño jumbo mes pasado.

Pero no es sólo el rendimiento del Tesoro a 10 años el que influye en las tasas hipotecarias.

El prestamista hipotecario necesita cubrir sus costos y obtener ganancias, por lo que suma su propio porcentaje, por ejemplo. Y la tasa hipotecaria específica que obtenga dependerá de sus propios factores, como su puntaje crediticio y el tamaño y tipo de préstamo que obtenga.

Dicho esto, a pesar del reciente repunte, las tasas hipotecarias siguen estando más de un punto por debajo de lo que estaban en esta época del año pasado, cayendo a medida que los inversores anticiparon los recortes de tasas de la Reserva Federal y los incluyeron en el rendimiento del Tesoro a 10 años.

Las tasas hipotecarias más bajas en comparación con hace un año han sido buenas para algunos propietarios. Mucha gente ha aprovechado para refinanciar sus hipotecas si compraron sus casas en los últimos dos años, cuando las tasas eran más altas.

Las tasas más bajas disponibles ahora significan que los propietarios pueden ahorrar potencialmente cientos de dólares al mes si refinancian.

A dónde van las tasas hipotecarias desde aquí

Entonces, ¿hacia dónde se dirigen las tasas hipotecarias? Es difícil responder a esta pregunta, ya que las tasas hipotecarias se ven afectadas por muchos factores.

Pero hay una cosa en la que los expertos generalmente están de acuerdo: es probable que no se acerquen a los niveles de los próximos años.

En 2019, por ejemplo, las tasas de una hipoteca de tasa fija a 30 años oscilaban entre aproximadamente el 3,75% y el 4,5%. Y cayeron hasta el 2,65% a principios de 2021 a medida que avanzaba la pandemia.

Muchas previsiones apuntan a tasas cercanas al 6% a finales de este año, y caerán a alrededor del 5,8% el próximo año.

“Creo que la nueva normalidad es quizás una tasa hipotecaria del 6%”, dice Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. “Si tenemos suerte, tal vez lleguemos a una tasa hipotecaria del 5,5%. O si no tenemos suerte, tal vez la tasa hipotecaria vuelva a subir hacia el 7%”.

Pero Yun está seguro de una cosa: los días de las tasas hipotecarias del 3% y el 4% han terminado, al menos durante su vida, dice.

Entonces, ¿qué hacer ahora?

Para los compradores de viviendas, el entorno de tipos de interés en constante cambio puede generar incertidumbre: ¿es mejor esperar a que bajen los tipos hipotecarios o empezar a buscar ahora?

Los expertos desaconsejan intentar cronometrar el mercado, incluso cuando se trata de comprar una casa. Eso es por dos razones.

En primer lugar, si compra una casa y luego las tasas hipotecarias bajan, puede refinanciar su hipoteca y aprovechar la tasa más baja. Pero si espera y las tarifas suben, será más difícil costear una vivienda.

En segundo lugar, los precios de la vivienda. tienden a aumentar con el tiempo.

Yun dice que incluso los compradores de viviendas que compraron casas a tasas hipotecarias mucho más altas (como el 15% a principios de la década de 1980) generalmente obtuvieron buenos resultados en esas compras, debido al aumento del valor de las viviendas y la capacidad de refinanciar a medida que las tasas bajaban.

¿Cómo está el mercado inmobiliario? Hay algunas buenas noticias

Aquí hay un avance positivo para los compradores: ahora hay más inventario. El número de viviendas en venta en septiembre fue un 6,4% superior al de un mes antes y un 33,6% por encima de hace un año, según un informe de la corredora RE/MAX, que analizó viviendas unifamiliares en 52 mercados.

Mientras tanto, los días que una casa permanece en el mercado han aumentado, lo que sugiere que el mercado se está volviendo un poco menos competitivo.

“Creo que hay más oportunidades para que los compradores entren allí”, dice Sara Briseño Gerrish, agente de bienes raíces en San Antonio.

Y hay otro indicador que muestra que hay menos compradores con quienes competir: el número de personas que solicitan hipotecas ha caído durante tres semanas consecutivas (aunque es todavía un 7% por encima de esta época el año pasado.)

Pero los precios de las viviendas siguen altos

Las tasas hipotecarias no son el único factor que afecta el mercado inmobiliario: los precios de las viviendas también importan y, desafortunadamente para los compradores, siguen siendo altos.

El precio medio de la vivienda ha aumentado alrededor del 50% desde principios de 2020, con un pico importante durante la pandemia. Los aumentos de precios se han desacelerado, pero los precios realmente no han bajado. El precio medio de venta de viviendas existentes en agosto fue de 416.700 dólares, alrededor de un 3% más que el año anterior, lo que demuestra la rigidez de los precios altos.

La temporada también tiene un impacto. La compra de viviendas aumenta en la primavera y alcanza su punto máximo en junio, cuando el clima cálido y el final del año escolar alientan a la gente a comprar. El mercado normalmente se desacelera a finales del verano y durante todo el otoño, alcanzando su período más lento durante el invierno.

Eso puede hacer que el otoño sea un buen momento para comprar, eso sí, si puedes encontrar una casa que se adapte a tus necesidades: Menos competencia puede significar precios más bajos y más capacidad de negociación.

Fannie Mae predice que las ventas de viviendas podrían aumentar un 10% el próximo año, tras la muy niveles bajos que hemos estado viendo. Pero podría ser primavera antes de que el mercado realmente se recupere.