Por Iain Withers y Sinead Cruise
LONDRES (Reuters) – El mercado inmobiliario comercial de Gran Bretaña está volviendo a la vida después de su congelación pospandemia, aunque en gran medida a precios mucho más bajos.
Algunas propiedades de oficinas de gran valor que ahora están a la venta mostrarán dónde es probable que el mercado toque fondo y con qué rapidez se recuperarán los volúmenes de transacciones en el Reino Unido, especialmente en el mercado de oficinas más afectado. La forma en que esto se desarrolle podría, a su vez, indicar lo que les espera a otros países que aún se encuentran atrapados por una recesión más profunda.
El inversor inmobiliario Nuveen ha puesto a la venta una torre de 21 plantas de la City de Londres que completó en 2019, conocida informalmente como la “Lata de jamón” debido a su forma redondeada, por 322 millones de libras (419 millones de dólares), menos de unos 400 millones. libras que había buscado en 2022, dijo una persona familiarizada con el asunto.
La canadiense Brookfield está buscando alrededor de 500 millones de libras para su cercana torre Citypoint, según el proveedor de datos del sector CoStar. Eso se compara con su valoración formal más reciente de 670 millones de libras y su precio de 560 millones cuando se vendió por última vez en 2016, según CoStar.
Los nuevos edificios de oficinas están experimentando una fuerte demanda: las nuevas torres de oficinas del inversor M&G en 40 Leadenhall, en la City de Londres, están alquiladas en más del 80%.
Pero un recorrido reciente mostró lo que necesitaba hacer para atraer inquilinos: el edificio ofrece saunas, salas de tratamientos, una peluquería, una sala de yoga, un gimnasio Peloton (NASDAQ:), una sala de cine y una biblioteca, la mayoría para uso exclusivo. Uso de oficinas por inquilinos.
“Teníamos la convicción de que los inquilinos querrían mejorar su espacio”, dijo Martin Towns, director global adjunto de M&G Real Estate. Algunas oficinas antiguas y desfavorecidas tendrían que convertirse para otros usos, como viviendas, o demolerse, dijo.
La pandemia de COVID-19 azotó los mercados inmobiliarios comerciales mundiales al aumentar la inflación y los costos de financiamiento, al tiempo que provocó un cambio hacia el trabajo híbrido y remoto que significó que la mayoría de los inquilinos querían menos espacio para oficinas, pero de mayor calidad.
El costo de construir oficinas principales en Londres ha aumentado a más de 500 libras por pie cuadrado ahora desde menos de 400 libras antes de la pandemia, dijo la consultora de construcción Turner & Townsend alinea. La mitad de ese aumento se debió a la inflación, y el resto a mejores servicios y credenciales ecológicas, dijo.
Si bien algunas propiedades, como las oficinas más antiguas fuera de la ciudad, siguen siendo casi imposibles de vender, el mercado británico está mejorando en cuanto a oficinas de primera, viviendas de alquiler y logística, dijeron los inversores.
Un retroceso global de la inflación y las tasas de interés está comenzando a aliviar los costos financieros y mejorar el atractivo de las propiedades en relación con otras inversiones.
“El ambiente definitivamente ha cambiado en el Reino Unido”, dijo James Seppala, director de bienes raíces para Europa de Blackstone (NYSE:), el mayor inversor en propiedades comerciales del mundo.
“Hay una actividad más sólida y más participantes están saliendo del banquillo”.
RECUPERACIÓN DEL RETRASO DE OFICINAS
Los volúmenes de transacciones en propiedades comerciales del Reino Unido -que abarcan oficinas, comercio minorista, logística y viviendas de alquiler- se han recuperado un 26% anual en el segundo trimestre, según datos de MSCI, en comparación con caídas del 45% y el 22% en Francia y Alemania, respectivamente.
Después de caer en picado en 2022 y 2023, también se espera que los precios comerciales del Reino Unido aumenten un 2% este año, incluso si continúan cayendo en la zona euro y Estados Unidos, y superen a otros mercados occidentales en los próximos cuatro años, dijo Capital Economics. .
Pero los volúmenes de venta de oficinas siguen cayendo un 21% en lo que va del año, dijo MSCI, por detrás del resto del mercado del Reino Unido. Tampoco hubo acuerdos por más de 100 millones de libras en el primer semestre de este año, el primer semestre de este tipo desde 1999, según CoStar.
Las tasas generales de desocupación de oficinas también siguen aumentando, alcanzando el 10,1% en Londres en el tercer trimestre, la más alta en más de 20 años, dijo CoStar. Es casi el 17% en la zona oriental de Docklands de la ciudad, donde Canary Wharf Group está considerando convertir algunos espacios vacíos en hoteles.
VENTAS FORZADAS
Los inversores y agentes inmobiliarios dicen que los posibles vendedores están aceptando los precios más bajos de hoy. Algunos podrían verse obligados a vender debido a los altos costos de refinanciamiento, según los banqueros, pero los compradores extranjeros podrían estar dispuestos a hacerlo.
“Muchos inversores dicen que el Reino Unido es un buen lugar para invertir debido a la situación política estable y quieren entrar antes de que los precios empiecen a subir”, dijo Fiona Voon, directora de mercados de capitales inmobiliarios del Reino Unido en BNP Paribas (OTC:) .
Entre los inversores nacionales, Schroders (LON:) planea gastar cientos de millones de libras en propiedades comerciales británicas este año y el próximo, incluidas probablemente oficinas de primer nivel. El mercado está atrayendo cada vez más interés por parte de inversores de Oriente Medio, Asia y Australia, afirmó el gestor de activos. Dijo que pronto comenzaría a hablar con posibles inquilinos sobre el pre-alquiler de su propia torre City planificada de 63 pisos en 55 Bishopsgate.
“Oficinas, hasta cierto punto, ha sido una mala palabra”, dijo Nick Montgomery, director global de bienes raíces de Schroders. “Desde la posición en la que nos encontramos, es más una oportunidad que un riesgo… El péndulo siempre tiende a oscilar demasiado”.
($1 = 0,7693 libras)
