Por Tom Sims, Matt Tracy, John O'Donnell y Iain Withers
NUEVA YORK/LONDRES (Reuters) – Los mercados inmobiliarios globales, sacudidos por el mayor aumento de las tasas de interés en una generación, obtendrán poco alivio de la reducción gradual de los costos de endeudamiento, con escasas esperanzas de un retorno al dinero gratis que impulsó un auge.
La industria multimillonaria, que prosperó en la década posterior a la crisis financiera mundial, cuando el costo del dinero se redujo a cero, ha sido una de las mayores víctimas a medida que los bancos centrales aumentaban los costos de los préstamos.
Ahora los bancos centrales, desde el Banco Central Europeo y el Banco de Inglaterra hasta Suiza y Suecia, están recortando las tasas, haciendo que sea más barato pedir préstamos, y la Reserva Federal de Estados Unidos seguirá su ejemplo.
Pero los ejecutivos de la industria y los banqueros no ven una solución fácil para una industria construida cuando las tasas mínimas hicieron fluir billones de dólares al sector inmobiliario, dinero que ahora está perdiendo a medida que los bonos y las cuentas de ahorro ordinarias recuperan su atractivo.
“Todavía no estamos fuera de peligro”, dijo Andrew Angeli, director global de investigación inmobiliaria de Zurich Insurance, un inversor suizo, argumentando que era poco probable que el sector experimentara una recuperación rápida.
Los dos últimos años de subidas de tipos de interés han causado numerosas víctimas, entre ellas el grupo inmobiliario Signa, propietario de edificios de lujo en Alemania, dejando tras sí un rastro de casas a medio construir y rascacielos vacíos.
Según la consultora Falkensteg, las insolvencias inmobiliarias en Alemania han ido aumentando desde principios de 2022 y en los seis primeros meses de este año ya han superado las 1.100.
El sector de la construcción británico ha sido el que ha sufrido más insolvencias que cualquier otra industria durante dos años consecutivos, con aproximadamente 4.300 en los 12 meses hasta junio de 2024.
El dolor es agudo para las oficinas, golpeadas por el aumento de los costos de los préstamos y el trabajo desde casa, pero el impacto se está extendiendo al vasto mercado inmobiliario, que se ha hundido en Alemania y se ha tambaleado en Gran Bretaña.
“Nunca he trabajado tan duro en mi vida y siento que no tengo nada que mostrar a cambio”, dijo Brian Walker, presidente de la empresa inmobiliaria NAI Burns Scalo con sede en Pittsburgh.
“Algunos dirán… que probablemente estemos en el punto más bajo del mercado de oficinas, pero no sé cómo se puede decir eso”, dijo Walker. “Estamos empezando a ver que muchas llaves de edificios de oficinas vuelven a manos del banco”.
Cornelius Riese, director general de DZ Bank, uno de los mayores prestamistas inmobiliarios de Alemania, dijo que la subida de los tipos tardaría tres años en hacerse efectiva en el sistema. “Ya hemos recorrido casi dos tercios de la fase en la que pueden surgir sorpresas”, afirmó.
A esto se suma la desaceleración económica en muchos países, incluidos Alemania y China.
ALTO RIESGO
La firma de inversión inmobiliaria JLL estima que este año y el próximo habrá que pagar una deuda inmobiliaria comercial por un valor total de 2,1 billones de dólares a nivel mundial. Los prestatarios consiguieron acuerdos de refinanciación para cubrir casi un tercio de esa cifra en los primeros seis meses de este año, pero el año que viene podría haber un déficit de hasta 570.000 millones de dólares, según JLL.
Muchos inversores estadounidenses han devuelto las llaves de sus edificios de oficinas a los prestamistas, como hizo Brookfield Asset Management (TSX:) con el Brill Building de Nueva York, un edificio emblemático que se hizo famoso gracias a cantantes como Neil Diamond, que comenzaron allí su carrera como compositores. Brookfield no respondió de inmediato a una solicitud de comentarios.
Algunos bancos pequeños, que invirtieron todo su dinero durante el auge del mercado inmobiliario, ahora están amenazados.
Rebel Cole, profesor de finanzas en la Florida Atlantic University, ha identificado 62 bancos estadounidenses pequeños con préstamos inmobiliarios de gran tamaño.
Cole identificó un pequeño número de prestamistas en riesgo de quebrar porque tienen inversiones en el sector inmobiliario, que está en gran medida paralizado, y dependen al mismo tiempo de la financiación procedente de grandes depósitos que podrían retirarse en cualquier momento.
“Hay una gran cantidad de vencimientos… de préstamos que se avecinan el próximo año”, dijo David Aviram, cofundador de Maverick Real Estate Partners, un inversor con sede en Nueva York.
Esto está presionando a los bancos para que se deshagan de los préstamos tratando de venderlos, pero varios de ellos, a quienes se les ofreció tan sólo el 40% del valor nominal de la deuda, archivaron esos acuerdos y en su lugar dejaron el crédito en mal estado en sus libros, dijo Aviram.
Vender edificios no es más fácil.
A principios de este año, un liquidador de la empresa rebajó alrededor de 160 millones de libras (209,89 millones de dólares), o el 60%, del precio de compra anterior de una torre de oficinas en Canary Wharf, en Londres, dijo una fuente familiarizada con el asunto, pero la venta fracasó de todos modos.
Algunos creen que los bancos están en una fase de negación. Los reguladores europeos sospechan que pueden estar enmascarando la mala situación de los préstamos al sector al ignorar las caídas de precios.
Sin embargo, esperar podría empeorar el problema, ya que se está abriendo una brecha cada vez mayor entre los edificios ubicados en lugares codiciados y los que no lo son.
En Los Ángeles, el distrito comercial Century City que rodea a Fox Studios está funcionando bien, mientras que grandes áreas del centro de la ciudad son un “desastre total”, con muchos edificios en ruinas y mucho espacio desocupado, dijo Jeffrey Williams, un inversor con sede en Nueva York en Schröder (LON:) Capital.
En Suecia, uno de los países más afectados por el desplome inmobiliario, un recorte de los tipos de interés da esperanzas.
“Es mejor si uno cree que los costes de capital serán bajos y que los precios de las propiedades posiblemente aumentarán”, dijo Leiv Synnes, director ejecutivo de SBB, uno de los mayores grupos en problemas. “El estado de ánimo es completamente diferente ahora”.
($1 = 0,7623 libras)
