Hay al menos una cosa en la que la mayoría de los estadounidenses pueden estar de acuerdo, sin importar dónde vivan o por quién voten: los precios de las viviendas son demasiado altos. Hay algunas señales alivio está por llegar, sobre todo después del tan esperado recorte de tipos por parte de la Reserva Federal en septiembre. Aun así, el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, ha dicho el quid de la cuestión del país crisis de vivienda Es una cuestión de oferta, algo que el banco central no puede abordar.
Para decirlo claramente, simplemente no hay suficientes hogares para todos. Como era de esperar, la cuestión se ha convertido en un tema principal en la campaña presidencial. La vicepresidenta Kamala Harris pide construcción subsidiada y ampliar la asistencia a los compradores de vivienda por primera vez. Donald Trump ha prometido bajar las tasas, reducir la burocracia y tomar medidas enérgicas contra la inmigración para reducir la competencia por las escasas viviendas.
Mientras tanto, el economista principal de la Casa Blanca, Jared Bernstein, tiene sus propias opiniones. Poco después de la decisión de la Reserva Federal Recorte de tipos de septiembreBernstein habló con Fortuna para compartir lo que él considera las medidas necesarias para resolver la escasez de viviendas en el país. Algunas de las soluciones, dijo, son relativamente sencillas.
“Desde la perspectiva de los desarrolladores, construir viviendas asequibles simplemente no es una idea”, dijo Bernstein, presidente del comité del presidente. Consejo de Asesores Económicos.
Dijo que se necesitan incentivos para construir este tipo de viviendas para ayudar a los promotores a obtener un retorno de su inversión.
“En gran parte”, dijo, “porque las personas de ingresos bajos e incluso medios no siempre pueden pagar lo que cuesta desarrollar tales propiedades, y eso es una falla de mercado muy clara”.
Una medida probada y verdadera para solucionar este “problema de retorno de la inversión” para las viviendas multifamiliares, dijo, es la vivienda para personas de bajos ingresos. crédito fiscalque requiere que los desarrolladores reserven un cierto porcentaje de unidades de alquiler restringido para familias de bajos ingresos. Según el Centro de Política Fiscal de Urban-Brookings, es, con diferencia, el programa federal más grande que fomenta viviendas de alquiler asequibles para hogares de bajos ingresos.
El Comité Conjunto de Impuestos estima que el programa costará 15.200 millones de dólares para 2025. La propuesta del presidente Joe Biden presupuesto anual en marzo pidió una expansión del crédito de 37 mil millones de dólares, así como reducir a la mitad el requisito de financiamiento de bonos privados para crear más acuerdos.
Muchos críticos dicen que varios intermediarios toman una parte del crédito, lo que significa que una parte importante del subsidio no se destina a la creación de nuevas viviendas, y añaden que el crédito puede inflar los precios de la vivienda en general. Al mismo tiempo, algunas autoridades estatales tienden a aprobar proyectos que concentran desarrollos de bajos ingresos en áreas donde históricamente han estado agrupados y donde las oportunidades económicas son limitadas, según el Tax Policy Center.
Evitar el “NIMBYismo”
Bernstein, quien mencionó incentivos similares para la construcción de viviendas unifamiliares asequibles, es conocido como un progresista acérrimo. Sin embargo, tanto los republicanos como los demócratas de todo el país aceptar con él que las políticas restrictivas en el uso de la tierra también son un obstáculo importante para abordar el déficit de vivienda.
Muchos estados y ciudades están tratando de alterar reglas de zonificación para permitir una mayor densidad de población, particularmente permitiendo que se construyan dúplex y triplex en vecindarios diseñados para viviendas unifamiliares. Sin embargo, las consecuencias de los propietarios de viviendas pueden acabar con estos esfuerzos.
Cuando los residentes dicen “no en mi patio trasero”, un fenómeno conocido en la industria inmobiliaria como NIMBYismoa menudo llenan las reuniones del consejo municipal y presionan a los funcionarios locales para que bloqueen dichos cambios. Incluso cuando los estados aprueban leyes para limitar la capacidad de las ciudades de decir no, la gente encuentra otras barreras, según Sean Dobson, presidente y director ejecutivo de Amherst Group.
“Y es esta tensión entre las ciudades que intentan crear más viviendas y los propietarios que intentan preservar su visión de la vivienda, (la que) es realmente la fuente de la fricción”, dijo Dobson. dicho en la fortuna Conferencia sobre el futuro de las finanzas en mayo.
Bernstein cree que ahí es donde el gobierno federal puede ayudar. En 2022, un paquete de gastos de 1,7 billones de dólares del Congreso incluía 85 millones de dólares en subvenciones para estados y ciudades que implementaran reformas de zonificación. Los programas del Departamento de Transporte y del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano tienen componentes similares.
“Cuando estructuramos algunas de las subvenciones y préstamos que otorgamos”, explicó Bernstein, “decimos: 'Mira, si quieres una subvención para infraestructura, eso es fantástico. Queremos dártelo. Díganos cómo va a liberar algunas zonas de exclusión y nos aseguraremos de que tenga más posibilidades de obtener esa oferta'”.
Quizás eso conduzca a más viviendas y a precios más bajos.
