- El recorte de la tasa de interés de la Reserva Federal facilitará las condiciones de financiamiento para los constructores de viviendas, dijeron analistas a BI.
- Pero otros problemas mantendrán la oferta limitada, desde los costos de los materiales hasta la escasez de mano de obra.
- Los propietarios actuales aún no se dejarán convencer de vender, ya que muchos aún tienen tasas hipotecarias ultra bajas.
El recorte de tasas de la Reserva Federal seguramente impactará al mercado inmobiliario, pero su efecto probablemente no afectará la parte posiblemente más importante de la ecuación: mantener la asequibilidad ajustada.
Sin duda, los elevados costos de los préstamos son en parte responsables de la crisis de asequibilidad que afecta a los compradores de viviendas en Estados Unidos, y reducirlos ofrecerá alivio.
Las tasas se dispararon a máximos de varias décadas hace un año, y nuevas reducciones en la tasa de referencia de la Fed deberían ayudar a reducir los costos de los préstamos con el tiempo.
Sin embargo, esto también aumentará el desequilibrio entre la oferta y la demanda, ya que más compradores se verán atraídos por hipotecas más baratas. Nueva construcción de viviendas para satisfacer la demandapero el financiamiento aún es limitado para los constructores de viviendas, lo que frena el impulso para construir más viviendas.
Según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, los préstamos para la fabricación aumentaron desde mínimos cercanos al 5% al 13% desde marzo de 2022.
“El efecto más inmediato del recorte de tasas sobre la vivienda se verá en las condiciones de los préstamos para constructores y desarrolladores de tierras”, dijo Danushka Nanayakkara-Skillington, vicepresidenta asociada de pronósticos de NAHB, a Business Insider.
Pero cómo esto se traduce en un aumento de oferta muy necesario es otra historia, y hay factores que el recorte de la Fed no solucionará.
Incertidumbres persistentes
Por ejemplo, Nanayakkara-Skillington señaló que el precio de los materiales, desde paneles de yeso hasta productos de acero, ha pesado mucho sobre los constructores de viviendas desde la pandemia.
Mientras costos de la madera se han normalizado, ella espera una reciente aumento de tarifas sobre la madera canadiense aumentarán los precios en los próximos meses.
Los aranceles a los transformadores chinos, que la NAHB considera una “muy“Los componentes necesarios que retrasan los proyectos de vivienda han provocado que los precios suban un 73% en los últimos cuatro años”, dijo.
También hay que tener en cuenta la escasez. Nanayakkara-Skillington señaló que el 57% de los constructores de viviendas encuestados afirman que no hay suficientes terrenos para construir, lo que aumenta la presión sobre los precios de la oferta disponible.
Michael Neal, investigador principal del Urban Institute, dijo a BI que se necesita una regulación local para solucionar este problema. Se deben abordar los desafíos de zonificación para liberar la disponibilidad de lotes, dijo, mientras que los costos y los plazos de inspección se deben reducir.
Pero el mayor problema es la falta de trabajadores calificados, dijo Nanayakkara-Skillington.
“Debido a que perdimos alrededor de un millón de trabajadores de la construcción durante la Gran Recesión, aún nos falta ese personal. Por eso necesitamos desesperadamente que la gente se dedique a estos oficios”, dijo, citando que hay alrededor de 250.000 puestos vacantes en este momento.
No obstante, los recortes de la Fed deberían mejorar la confianza de los constructores de viviendas en los próximos meses después de un período de caídas en medio de altos costos de endeudamiento, dijeron ambos analistas.
Malas vistas de las casas existentes
Si bien es difícil pronosticar cuándo volverá el equilibrio del mercado inmobiliario, mucho depende de si las tasas más bajas incitan a los propietarios a comenzar a vender.
Según Fitch Ratings, eso es poco probable por ahora.
Dado que la mayoría de los propietarios tienen una tasa hipotecaria muy por debajo del nivel actual del 6%, las tasas hipotecarias deberán caer significativamente más para impulsar la oferta, lo que solo sucederá si la Reserva Federal sigue recortándolas.
La agencia de calificación señaló que aproximadamente el 24% de las hipotecas pendientes tienen un precio superior al 5%, lo que significa que los propietarios de viviendas se quedarán en sus casas hasta que las tasas lleguen a ese nivel. Esto no sucederá hasta 2027, dijo Fitch.
“Si bien el inventario de viviendas nuevas ha crecido un 29% desde el inicio de la pandemia, mejorar la oferta de viviendas existentes, que representan aproximadamente el 80% de las ventas de viviendas, es necesario para mejorar los precios y la actividad del mercado inmobiliario”, dijo la agencia.
Al mismo tiempo, la flexibilización de la política de la Reserva Federal podría no estimular la actividad inmobiliaria por otra razón, dijo Neal.
“Creo que parte de la decisión de la Reserva Federal reflejó las preocupaciones sobre si la gente tendría trabajo o no”, señaló. “Al mismo tiempo, si uno piensa que las tasas van a caer hoy, ¿piensa que las tasas van a caer mañana?”.
Esta forma de pensar podría provocar que la gente retrase aún más el proceso, dijo.
Independientemente de dónde se encuentre la oferta, el efecto dominó de las tasas más bajas y el mayor sentimiento de los constructores puede sentirse en el mercado de valores.
En los últimos tres de los cinco ciclos de recorte de tasas, el banco señaló que las acciones de los constructores de viviendas superaron al S&P 500 en los tres meses posteriores al primer recorte.
