“¿Conoce usted el donut de Texas?”, me preguntó recientemente Chris Gannon, un arquitecto de Austin. La pregunta no tenía que ver con los dulces, sino con la construcción de apartamentos, explicando por qué Estados Unidos no parece estar de acuerdo con el tipo de edificios que él y otros defensores de la vivienda quieren ver.
El “donut de Texas” es una forma abreviada de designar un gran edificio de apartamentos, que a menudo ocupa una manzana entera de la ciudad, donde un anillo de unidades que dan a la calle oculta un estacionamiento en el medio. En las ciudades en crecimiento de todo Estados Unidos, los donuts están por todas partes. A los ojos de Gannon, son soluciones torpes a nuestros problemas de vivienda: las imponentes estructuras ofrecen poco espacio al aire libre y requieren una gran cantidad de valioso terreno. Es mucho más difícil encontrar edificios de apartamentos o condominios más pequeños, del tipo que podría encajar cómodamente entre una casa unifamiliar y un restaurante local. Las ciudades están llenas de estas pequeñas parcelas, pero Viviendas “de clase media faltante” —más grande que una casa unifamiliar pero mucho más pequeña que la popular rosquilla— simplemente no se está construyendo. Esta realidad es especialmente frustrante para los activistas pro desarrollo que dicen sí en mi patio trasero y que han pasado años reescribiendo leyes con la esperanza de alentar Viviendas más densas y diversas —Algunas zanahorias bebé para acompañar todos esos donuts.
En su búsqueda por construir más y reducir costos, YIMBY Han identificado un problema que se ha pasado por alto: las escaleras. Sí, la humilde escalera es un enemigo improbable pero poderoso. Más específicamente, están apuntando a una norma generalizada que requiere que casi todos los edificios de apartamentos nuevos en los EE. UU. incluyan al menos dos escaleras separadas. Esta parte de los códigos locales, dicen, es una medida de seguridad obsoleta que en realidad solo hace que las unidades de apartamentos sean más pequeñas, más caras y más oscuras (sí, más oscuras).
Cuando los promotores se ven obligados a dedicar más metros cuadrados a las escaleras, eso significa menos espacio para salas de estar o dormitorios. Unidades enteras pueden acabar en el suelo de la sala de recortes. En muchos casos, los metros cuadrados desperdiciados son suficientes para paralizar los beneficios del constructor y hundir un proyecto. En lugar de conseguir viviendas muy necesarias, no conseguimos ninguna. Modificar los códigos de construcción no significaría sacrificar la seguridad en nombre de la eficiencia. En un edificio de apartamentos de tamaño moderado de cinco o seis plantas, argumentan los defensores, una sola escalera, combinada con los últimos materiales cortafuegos, sistemas de rociadores y límites en el número de unidades, es más que suficiente para garantizar la seguridad. De hecho, pasar a este tipo de distribución pondría a los apartamentos estadounidenses en línea con los países europeos y asiáticos que han permitido este tipo de desarrollo durante décadas. Cuando Gannon se enteró del movimiento de una sola escalera hace unos años, dijo, todo encajó.
“Pensé: 'Dios mío'”, me dijo Gannon. “Se me ocurrió pensar: 'Por eso los apartamentos en Estados Unidos son una porquería'”.
Sólo unas pocas ciudades de Estados Unidos, sobre todo Seattle y Nueva York, permiten que los edificios de una sola escalera tengan hasta seis pisos; prácticamente en todas partes de Estados Unidos el límite es de tres. Pero el movimiento de la escalera única está ganando fuerza en lugares como Austin, donde el Ayuntamiento recientemente ordenó a los urbanistas que estudiaran la posibilidad de actualizar el código de construcción, así como en estados enteros como California y Minnesota. La adopción de la escalera única podría permitir que los edificios de apartamentos se amontonen en terrenos vacíos que de otro modo se habrían convertido en casas unifamiliares o habrían quedado sin desarrollar. También facilitaría la construcción de unidades más grandes para familias, que en su mayoría son ignoradas en el mercado de apartamentos. Más apartamentos y condominios significarían costos más bajos para todos.
Ese es el objetivo, de todos modos. Estamos hablando de escaleras, no de una solución milagrosa para la crisis de la vivienda. Pero esta oscura parte del código de construcción ejerce una enorme influencia en lo que respecta a la apariencia y el ambiente de nuestros edificios y a si se construyen. Todo edificio de apartamentos nuevo necesita escaleras, claro está, pero tal vez nos vendría bien tener muchas menos.
Las escaleras son una obsesión relativamente nueva en YIMBYland. Durante años, los activistas contra la escasez de viviendas se centraron en desmantelar una El caos de las normas de zonificación local eso Prohibido todo excepto viviendas unifamiliares y luchó contra “tamaños de lotes mínimosque fomentaba la expansión urbana en lugar de la densidad. Los defensores del desarrollo consiguieron victorias significativas: varios estados, incluidos Washington y Oregón, prácticamente se han deshecho de la zonificación unifamiliar. Si bien una cosa es cambiar la ley del país, la cuestión más espinosa era cómo lograr que los desarrolladores realmente construyeran allí.
“Se pueden aumentar las proporciones de la superficie construida, los límites de altura, la cobertura del terreno, lo que sea”, me dijo Stephen Smith, investigador de códigos de construcción y defensor de las escaleras de una sola planta que fundó el Centro para la Construcción en Norteamérica. “Pero no vas a conseguir ese hermoso apartamento italiano de los años 70 en el que alguna vez te alojaste en un Airbnb. Los edificios no son así en Estados Unidos”.
Ahí es donde entran en juego cosas como las escaleras. Digamos que eres un desarrollador con un pequeño terreno en un barrio pintoresco. Ya es material de los sueños de YIMBY: las calles están llenas de una mezcla de casas unifamiliares y edificios de apartamentos bajos. Camina por la cuadra y encontrarás restaurantes y una tienda de comestibles. Está a 20 minutos en bicicleta del centro. El sueño sería tomar este terreno y construirlo, convirtiendo la parcela vacía en un condominio o edificio de apartamentos donde más personas puedan disfrutar de este estilo de vida relajado. Pero tu lote es pequeño: solo 3000 pies cuadrados, o aproximadamente un tercio del tamaño típico de un lote para una nueva casa unifamiliar. Desde una perspectiva puramente de ganancias, el proyecto tiene sentido solo si puedes meter suficientes unidades para obtener un buen retorno de la inversión, lo que significa construir más de tres pisos. Sin embargo, según el código de construcción, tendrías que incluir dos escaleras en extremos opuestos del edificio, con un corredor que los uniera. Esto ocupa tantos metros cuadrados que el proyecto fracasa: las áreas de cada piso simplemente no pueden acomodar las unidades necesarias.
Se me encendió una luz y pensé: “Oh, por eso los apartamentos en Estados Unidos apestan”.
El Texas Donut es un producto de estas limitaciones. En lugar de construir en lotes pequeños, los desarrolladores se ven prácticamente obligados a reunir grandes parcelas de tierra para cumplir con los requisitos de dos escaleras. Las unidades de apartamentos en estos edificios generalmente se encuentran a ambos lados del corredor que conecta las dos escaleras, lo que significa que la unidad típica recibe luz natural de una sola dirección. Una configuración de una sola escalera podría permitir que las unidades atraviesen el edificio y reciban luz de ambos lados. Si tuvieran más espacio con el que trabajar, los desarrolladores también podrían ser más creativos con sus planos de planta o construir unidades más grandes con más habitaciones. artículo de opinión El año pasado, Michael Eliason, un arquitecto de Seattle considerado como una voz líder en el movimiento de escalera única, describió los enormes efectos dominó que estas reformas podrían tener.
“Cuanto más investigaba, más me daba cuenta de que este problema era como el bosón de Higgs de la vivienda”, escribió Eliason. “Conecta todo”.
Se encuentra entre aquellos que desean difundir el evangelio de Seattle. La ciudad permite edificios de una sola escalera de hasta seis pisos, lo que abre un mundo de posibilidades. Hay barandillas, por supuesto: según el código de Seattle, los edificios de una sola escalera no pueden tener más de cuatro unidades por piso, y hay requisitos de seguridad contra incendios como un sistema de rociadores actualizado y materiales resistentes al fuego. Todas estas son precauciones sensatas. A cambio, obtienes algo así como 1310 East Union Condominiums, que se construyó en menos de 3.000 pies cuadrados en el vecindario Capitol Hill de Seattle. Tiene ocho unidades tipo loft distribuidas en seis pisos, con espacio comercial en la planta baja y ocho espacios de estacionamiento. Una escalera y un ascensor corren por el medio.
El edificio de condominios 1310 East Union en Seattle es un ejemplo del tipo de edificio de una sola escalera que sería ilegal en casi cualquier otra ciudad estadounidense. James F. Housel
Los proyectos pequeños como este son difíciles de ejecutar incluso con una sola escalera. Brian Court, socio de la firma de arquitectura Miller Hull Partnership y uno de los diseñadores de 1310 East Union, dijo que una segunda escalera (alrededor de 200 pies cuadrados adicionales por piso) habría hecho que el desarrollo fuera financieramente inviable.
“No pretendemos que los edificios sean más riesgosos”, me dijo Court. “Pero definitivamente tenemos que hacer todo lo que podamos y pensar de manera creativa en formas de conseguir que más viviendas estén en funcionamiento más pronto que tarde”.
Sean Jursnick, arquitecto de Denver y defensor de las escaleras de una sola planta, viajó a Seattle el año pasado para reunirse con Eliason y visitar edificios como el de 1310 East Union. Los urbanistas de la ciudad a veces llaman a estos edificios de una sola planta “especiales de Seattle”; sencillamente no serían posibles en prácticamente ninguna otra ciudad. Jursnick encontró más de 100 desarrollos de este tipo en Seattle. La ciudad, me dijo, “parecía un buen ejemplo de lo que el resto del país podría lograr con un simple cambio de código”.
Seattle puede ser un caso atípico en Estados Unidos, pero es bastante normal, incluso moderada, en comparación con el resto del mundo desarrollado. Casi toda Europa, así como Asia, México y Sudamérica, permiten edificios de una sola escalera de seis pisos o más. Alemania permite que los edificios de una sola escalera se extiendan hasta unos 20 pisos, mientras que Suiza no tiene ese límite.
Para lograr su objetivo, los promotores de las escaleras de una sola planta tendrán que superar una gran hipótesis: los incendios. Es difícil persuadir a los expertos en incendios y a los miembros del ayuntamiento para que relajen el statu quo: los estadounidenses están tan acostumbrados a dos (o más) escaleras que cualquier cosa menos puede parecer un riesgo innecesario, incluso imprudente. Pero el código de Seattle ofrece un modelo que, según todos los indicios, equilibra la seguridad con la necesidad muy real de más viviendas de mediana altura en lotes más pequeños. Los rociadores, los materiales ignífugos y los sistemas que garantizan que la escalera no se llene de humo en caso de incendio han permitido que Seattle permita este tipo de desarrollo de una sola escalera durante décadas sin incidentes importantes. No hay muchos datos sobre cómo se han comportado los edificios de una sola escalera, específicamente, frente a los incendios en todo el mundo, en parte porque los incendios son relativamente raros en estos días. Pero incluso la Asociación Nacional de Protección contra Incendios, que ha abogado por un límite de cuatro pisos para los edificios residenciales de una sola escalera, informó recientemente que los rociadores habían demostrado ser confiables en incendios grandes, reduciendo las tasas de mortalidad en un 90% en comparación con los edificios que no los tenían.
Cuanto más investigaba, más me daba cuenta de que este problema era como el bosón de Higgs de la vivienda: conecta todo.
Si bien estos edificios más pequeños tienden a ser más caros y a menudo funcionan como condominios en lugar de alquileres, más viviendas significan más viviendas. Podrían desempeñar un papel crucial a medida que las ciudades planifican sus próximas fases de crecimiento.
El modelo de Seattle ya se ha extendido a Honolulu y los defensores de este modelo en todo el país están logrando avances: los legisladores de al menos 10 estados, incluidos California, Oregón y Washington, han considerado o aprobado leyes que podrían dar como resultado códigos de construcción estatales actualizados. Mientras tanto, Gannon me dijo que las ciudades individuales podrían adoptar estándares similares: “Esto podría ser algo que realmente nos ayudara a entender cómo urbanizar”.
La crisis de la vivienda exige soluciones creativas, pero incluso las soluciones mundanas y aparentemente pequeñas pueden causar un impacto considerable en el país. déficit masivo de viviendaContamos con muchos modelos reales de desarrollo de una sola escalera, tanto aquí en los EE. UU. como en el extranjero. Es hora de dar el siguiente paso.
James Rodríguez es un periodista senior del equipo Discourse de Business Insider.
