A pesar de una gran cantidad de evidencia que muestra que los controles de alquileres a menudo fallan, tales medidas resurgen con frecuencia durante las elecciones.
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Por Murtaza Haider y Stephen Moranis
Las contiendas electorales reñidas suelen dar lugar a políticas económicas cuestionables. En los partidos muy disputados Elecciones presidenciales de Estados UnidosLos demócratas han abordado las preocupaciones sobre la vivienda en estados claves prometiendo mejorar asequibilidad de la vivienda. Sin embargo, algunas de sus propuestas, como los topes a los alquileres, corren el riesgo de exacerbar el mismo problema que pretenden resolver.
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Al igual que en Canadá, los precios de la vivienda y los alquileres en los Estados Unidos han superado el crecimiento de los ingresos. Otra similitud notable entre los dos países es la grave falta de oferta de viviendas: algunas estimaciones estadounidenses indican un déficit de tres millones de viviendas. Kamala Harrisla candidata presidencial demócrata, ha presentado una serie de intervenciones como parte de su plan de vivienda, algunas centradas en acelerar la oferta y otras en frenar los precios y los alquileres.
Las estrategias de vivienda a ambos lados del paralelo 49 parecen sorprendentemente similares. Beneficios en efectivo y créditos fiscales para quienes compran una vivienda por primera vez, incentivos fiscales para que los constructores construyan viviendas asequibles y la provisión de terrenos federales excedentes para el desarrollo residencial son sólo algunos ejemplos de los incentivos casi idénticos que se utilizan en Estados Unidos y Canadá para abordar la asequibilidad de la vivienda.
El plan de Harris también incluye limitar los aumentos de alquiler al cinco por ciento, un concepto que adoptó de Presidente Joe Biden Durante su campaña de reelección, el plan apunta a los grandes propietarios que poseen más de 50 viviendas residenciales. A pesar de la gran cantidad de evidencia empírica que demuestra que los controles de alquileres a menudo fracasan e incluso pueden exacerbar los problemas de asequibilidad para quienes no viven en unidades con alquiler controlado, dichas medidas reaparecen con frecuencia durante las elecciones reñidas.
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La propuesta de Biden de limitar los alquileres requería la aprobación del Congreso, y los expertos creen que es poco probable que sea aprobada por el Congreso. Sin embargo, incluso si no lo es, la mera presentación del plan indica la intención del gobierno, lo que sugiere que tales medidas podrían eventualmente implementarse en circunstancias políticamente favorables.
Los topes de alquiler han resonado en Harris desde al menos 2019. Según informa VoxHarris tuiteó su apoyo a Oregón después de que el estado promulgara una medida de control de alquileres a nivel estatal. Como senadora, también respaldó una legislación que prometía alivio fiscal para los hogares agobiados por costos excesivos de alojamiento.
La asequibilidad de la vivienda ha sido una preocupación creciente para muchos estadounidenses. Según el Centro de Investigaciones PewEn 2021, la mitad de los estadounidenses afirmó que la vivienda era un problema importante, un aumento de 10 puntos porcentuales con respecto a solo tres años antes. Los estadounidenses jóvenes se ven particularmente afectados: el 70 por ciento cree que las generaciones más jóvenes enfrentan mayores desafíos para comprar una casa que sus padres. No es sorprendente que la vivienda se esté convirtiendo en un tema destacado en las elecciones presidenciales.
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La gravedad de los problemas de vivienda exige una respuesta política meditada y eficaz que proporcione alivio inmediato y soluciones sostenibles a largo plazo. Sin embargo, en entornos políticamente cargados, las políticas públicas suelen caer presas de la conveniencia política, lo que da lugar a la aplicación de medidas que pueden ser más populares que prácticas. — El control de alquileres es una de esas intervenciones.
Las pruebas en contra del control de alquileres son extensas y están bien documentadas. En agosto, Konstantin A. Kholodilininvestigador principal del Instituto Alemán de Investigación Económica, publicó lo que describió como la “revisión más completa de la literatura sobre control de alquileres que abarca el período entre 1967 y 2024”.
Kholodilin examinó 206 estudios sobre el tema y su análisis concluyó que, si bien el control de los alquileres puede beneficiar a quienes ya viven en unidades con alquiler regulado, a menudo conduce a una serie de consecuencias no deseadas, como la reducción de la oferta de nuevas viviendas, la reducción de la movilidad laboral y el aumento de los alquileres en los mercados no regulados, lo que en última instancia empeora la crisis de la vivienda en lugar de mejorarla.
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Canadá está atravesando un clima político acalorado Pierre PoilievreEl líder de la oposición presiona a los socios de la coalición de gobierno para que rompan filas, lo que podría preparar el terreno para una elección federal. En caso de que se desestime el recurso, podrían surgir rápidamente medidas populistas.
Recientemente, el gobierno liberal de Ottawa presentó una planean vender o arrendar 56 propiedades de propiedad federal a los promotores inmobiliarios para que construyan viviendas asequibles. Si bien aumentar la oferta de viviendas asequibles es una estrategia bien sustentada, la evidencia muestra que es solo una parte de la solución. Reducir los exorbitantes cargos municipales de desarrollo y acelerar los lentos plazos de aprobación impulsaría significativamente la construcción de viviendas que los canadienses puedan costear.
La política de vivienda de Canadá debe basarse en evidencias e investigaciones sólidas. También debe comprometerse a proporcionar alojamiento seguro, protegido y asequible para quienes actualmente no pueden acceder a él en el mercado. Esto significa que los gobiernos deben invertir más en viviendas sociales no comerciales.
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Sin embargo, la introducción de controles de alquileres en el mercado privado desplaza la carga de los gobiernos a las empresas privadas. La historia demuestra que estas políticas ofrecen beneficios limitados y tienden a crear más problemas a largo plazo. Mientras Canadá se dirige a las urnas el año que viene, los canadienses deberían estar atentos a las propuestas políticas dudosas.
Murtaza Haider es el decano asociado de programas de posgrado y director del Urban Analytics Institute de la Ted Rogers School of Management de la Universidad Metropolitana de Toronto. Stephen Moranis es un veterano de la industria inmobiliaria. Puede comunicarse con ellos en el sitio web del Boletín Haider-Moranis. www.hmbulletin.com.
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