WILMINGTON – Un miembro del Concejo Municipal de Wilmington ha descartado durante mucho tiempo las preocupaciones de que su puesto en una destacada empresa de bienes raíces comerciales pueda representar un conflicto de intereses, aunque los correos electrónicos obtenidos por Port City Daily muestran que se comunicó con su socio comercial sobre un cambio de desarrollo que afecta a la empresa.
El mes pasado, el Ayuntamiento de Wilmington decidió retrasar la decisión final sobre una enmienda de zonificación propuesta después de la oposición de los electores. Una audiencia pública sobre la propuesta está en la agenda de la reunión del consejo del martes, pero el director de comunicaciones Jerod Patterson dijo que no se tomaría ninguna medida antes de la reunión comunitaria del 27 de junio para abordar las preocupaciones de los residentes.
Los residentes cerca del desarrollo de Autumn Hall en Eastwood Road expresaron su preocupación de que la propuesta, que revisaría el código de desarrollo de terrenos de la ciudad para eliminar los límites de densidad en los distritos de zonificación heredados, donde reside Autumn Hall, alentaría el desarrollo excesivo, la degradación de los humedales y el aumento de las inundaciones.
En efecto, la enmienda propuesta por los PMA permitiría que los distritos heredados (o zonificaciones territoriales que la ciudad ya no utiliza) utilicen bonificaciones de densidad. Las bonificaciones son sistemas basados en puntos que se pueden utilizar para aumentar la densidad a cambio de diseños ambientalmente eficientes en áreas de conservación o protección de recursos de cuencas. Los proyectos en todos los demás distritos pueden usarlos.
Como 1202 Eastwood Road está ubicado en el distrito de legadocy, solo podría aumentar la densidad de su proyecto si se aprueba la enmienda.
Charlie Rivenbark Jr., miembro del consejo, es vicepresidente senior de Cape Fear Commercial. La división de desarrollo de la empresa, Cape Fear Development, está detrás del proyecto Autumn Hall. Es un Desarrollo de uso mixto de 236 acres en Eastwood Road se prevé que se expandirá en espacio comercial y residencial.
En la reunión del consejo del 21 de mayo, Rivenbark desestimó las preocupaciones de los residentes de que su puesto en Cape Fear Commercial podría plantear un conflicto de intereses sobre la decisión de enmienda. Dijo que no “tuvo nada que ver con el desarrollo ni con nada que haga Cape Fear Development”.
Los correos electrónicos obtenidos por Port City Daily muestran que Rivenbark envió al menos ocho comentarios de residentes sobre la enmienda y el desarrollo de Autumn Hall a su socio comercial Mike Brown. Brown es vicepresidente senior de Cape Fear Commercial, socio de Cape Fear Development y director de desarrollo de Autumn Hall. De acuerdo a sitio de CFDBrown está “muy involucrado en el desarrollo del proyecto a través de su función en ambas empresas”.
En un correo electrónico del 20 de mayo titulado “Rezonificación de Autumn Hall”, la residente Allison Denning dijo que no se oponía a un mayor desarrollo de Autumn Hall, pero solicitó ver los planes de desarrollo y un estudio ambiental. Dijo que las tormentas han provocado inundaciones y desbordamiento de aguas residuales en Bradley Creek.
“Hemos gastado miles de dólares en drenaje en vano, ya que el arroyo está lleno de lodo y escombros”, escribió. “Hemos solicitado asistencia una y otra vez en los 32 años que hemos vivido aquí sin éxito”.
Denning también solicitó que Rivenbark se abstuviera de votar sobre cuestiones relacionadas con el Salón de Otoño debido a su puesto en Cape Fear Commercial.
Rivenbark envió el mensaje a Brown con una nota: “¡¡¡Mira esta epístola!!!!”
Usada más específicamente para describir una de las cartas adoptadas como libros del Nuevo Testamento de la Biblia, una epístola es esencialmente una carta formal o elegante.
En otro correo electrónico, el residente Howard Finger escribió al consejo expresando su preocupación de que el desarrollo de Autumn Hall podría eliminar el sendero para bicicletas Gary Shell. Rivenbark reenvió el correo electrónico a Brown y escribió: “¡¡¡Este supera a todos!!!!”
PCD se acercó a Rivenbark para preguntarle si se comunicó con Cape Fear Commercial sobre otros asuntos del consejo que afectan a la empresa, si envió correos electrónicos a todos los desarrolladores sobre problemas que podrían afectarlos y si pensó que era apropiado burlarse de las preocupaciones de los residentes en un correo electrónico sobre un proyecto gestionado por su socio comercial. El concejal no respondió.
El Estatuto General de Carolina del Norte 160D-109(a) en materia de conflictos de intereses establece:
“Un miembro de la junta directiva no votará sobre ninguna enmienda de zonificación si el propietario de una propiedad sujeta a una petición de rezonificación o el solicitante de una enmienda de texto es una persona con quien el miembro tiene una relación familiar, comercial u otra relación de asociación cercana”.
El posible conflicto de intereses de Rivenbark ya se ha planteado en el pasado. El Tesorero del Estado, Dale Folwell, citó la posición de Rivenbark en su revisión de la compra del edificio Thermo Fisher por parte de la ciudad por $70 millones en junio 2023. Cape Fear Commercial representó al vendedor.
Rivenbark dijo que no se beneficiaría financieramente de la transacción y el personal de la ciudad le aconsejó que no se abstuviera de participar en la votación. Sin embargo, Rivenbark se recusó de una votación posterior que concedía a Cape Fear Commercial el contrato de servicios de arrendamiento para el nuevo edificio de la ciudad.
El miembro del consejo Kevin Spears también mencionó un posible conflicto en una reunión de octubre de 2022 con respecto a la solicitud de rezonificación de 40 acres de Cape Fear Development para construir 248 apartamentos en River Road.
El abogado Sam Franck de Ward & Smith representó a CFD y a su socio Mike Brown durante la solicitud de rezonificación para abordar las preocupaciones sobre las aguas pluviales y el tráfico relacionadas con el desarrollo.
Franck habló en la audiencia del 21 de mayo para apoyar la enmienda del distrito heredado como ciudadano, pero no mencionó sus vínculos con CFC o CFD.
“Como ciudadano, lo apoyo absolutamente”, afirmó. “Tuve la oportunidad de revisar los comentarios escritos presentados a la ciudad antes de esta audiencia que hacían referencias significativas a alguna propuesta de desarrollo pendiente para el desarrollo del Salón de Otoño, aparentemente en conexión con esta enmienda de texto propuesta. Estoy desconcertado por eso. No sé cuál sería la conexión”.
Residentes como Kim Beller argumentan que la enmienda fue el resultado de la solicitud de variación de Cape Fear Commercial a la junta de ajustes de la ciudad para el área de Autumn Hall en 1202 Eastwood Road.
Beller le dijo a Port City Daily en mayo que un miembro del personal de la ciudad le informó que los desarrolladores de Autumn Hall, después de continuar con su solicitud de variación hasta el 20 de junio, no necesitarían regresar si el consejo aprobaba una enmienda propuesta para los LDC.
PCD preguntó a Franck si algún desarrollador, miembro del consejo o miembro del personal le había informado sobre los comentarios escritos y si estaba brindando representación legal a los desarrolladores de Autumn Hall u otra empresa que apoyara la enmienda. El procurador no respondió por prensa.
El personal de la ciudad ha mantenido que la enmienda del distrito heredado se originó a partir del deseo del personal de crear distritos nuevos y antiguos con equidad, no a través de una solicitud de un tercero.
Para calmar las preocupaciones de la comunidad y el consejo, el planificador asociado Brian Chambers informó que la enmienda no ampliaría los poderes de desarrollo más allá de lo que ya existe en el código y defendió la postura del personal de que no aumentaría las inundaciones ni la escorrentía.
“Cuando miramos un tejado y podemos tener una unidad debajo de ese tejado o cuatro unidades debajo de ese tejado, sólo nos preocupamos por el tejado”, explicó el jefe de cumplimiento del código Brian Renner.
Geógrafo de la UNCW Roger Shew demostró que la cuestión era más amplia que el desarrollo del Salón de Otoño o la enmienda misma.
Shew argumentó que el sistema de puntos de bonificación por densidad de la ciudad no era el mejor método para manejar el desarrollo en áreas vulnerables. Le dijo a PCD que se reunió con miembros de la comunidad sobre el tema y que estaba preparando información para la reunión comunitaria del 27 de junio planificada con el personal de la ciudad.
“Todos entendemos que el desarrollo debe ocurrir”, escribió Shew en un correo electrónico a PCD. “Sin embargo, dejar las áreas sensibles y compuestas de inundaciones en su estado natural minimizará las inundaciones y, en última instancia, disminuirá los costos para los propietarios de viviendas y para la ciudad. Las inundaciones están aumentando con el aumento de las precipitaciones en la zona, pero también con más eventos lluviosos a medida que el aire cálido retiene más humedad. Los diseños para tormentas deben tener esto en cuenta y una de las mejores maneras de hacerlo es mantener más espacios abiertos y zonas de amortiguamiento que permitan una mayor infiltración”.
Señaló que las estructuras más altas utilizadas en desarrollos de alta densidad pueden no aumentar directamente el porcentaje de cobertura impermeable de los edificios, pero requieren más infraestructura y estacionamiento que pueden contribuir a la escorrentía.
Debido a que el área de Autumn Hall está cerca de la llanura aluvial de Bradley Creek y Clear Run Creek, explicó Shew, es una zona de inundación compuesta que requiere consideración especial. Agregó que los residentes tienen documentación de inundaciones pasadas y abogó por que los desarrolladores implementen grandes zonas de amortiguamiento y minimicen las superficies impermeables.
El oceanógrafo biológico de la UNCW, Larry Cahoon, también compartió con PCD sus preocupaciones sobre el desarrollo en el área. Dijo que llenar los humedales en el área -un reclamo importante que los residentes hacen contra el proyecto Autumn Hall- requeriría un permiso del Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los EE. UU., independientemente de la enmienda. Sin embargo, dijo que las crecientes preocupaciones de los residentes sobre las aguas pluviales son legítimas.
Argumentó que los créditos de densidad “ayudarían un poco”, pero son insuficientes para abordar las precipitaciones importantes, que ocurren con mayor frecuencia en las zonas costeras. Añadió que los sistemas de drenaje utilizados para abordar las aguas pluviales, como los estanques, no retienen los contaminantes de escorrentía como el coliforme fecal, que ha sido encontrado en niveles altos en la cuenca de Bradley Creek.
“La conclusión es que las preocupaciones de los vecinos están parcialmente justificadas, pero los detalles y las definiciones confusas aquí hacen que sea difícil encontrar las soluciones adecuadas”, dijo Cahoon.
El concejo municipal debía volver a escuchar la enmienda en su reunión del martes, aunque el personal solicita continuar con el tema hasta julio, después de que tenga la oportunidad de recopilar más comentarios de la comunidad.
¿Consejos o comentarios? Envíe un correo electrónico al periodista Peter Castagno a peter@localdailymedia.com.
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